Luận án Nghiên cứu ảnh hưởng của quá trình tích tụ đất nông nghiệp đến sử dụng đất tại tỉnh Nam Định

sử dụng đất 
và nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Hình thức thuê quyền sử dụng đất có 
hai hình thức, về bản chất hai hình thức này giống nhau, nhƣng xét về đối tƣợng 
cho thuê thì khác nhau. Thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục 
đích công ích của xã, đối tƣợng cho thuê là UBND xã và thời hạn thuê theo quy 
định của Luật Đất đai (2013) là 5 năm, còn thuê quyền sử dụng đất của hộ gia 
đình thì đối tƣợng cho thuê chính là các hộ trong cùng địa phƣơng, thời gian thuê 
tùy thuộc vào thỏa thuận giữa hai bên. Qua điều tra các hộ tích tụ đất nông 
nghiệp tại hai tiểu vùng cho thấy bình quân diện tích của các hộ dân tại các quy 
mô là khác nhau đƣợc thể hiện ở bảng 4.12. 
Bảng 4.12. Bình quân diện tích của các hộ tích tụ đất nông nghiệp 
tại tỉnh Nam Định 
ĐVT: hộ 
STT Diễn giải 
Tiểu vùng 1 Tiểu vùng 2 
QM1 QM2 QM3 QM4 QM1 QM2 QM3 QM4 
1 Bình quân diện tích giao/ hộ 0,141 0,225 0,29 0,17 0,11 0,19 0,134 0 
2 Bình quân diện tích thuê 
ĐNNUB/ hộ 0,12 0,27 0,59 0,89 0,19 0,6 1,03 3,36 
3 Bình quân diện tích thuê 
QSDĐHGĐ/ hộ 0,16 0,39 0,57 2,89 0,17 0,41 1,16 0 
4 Bình quân diện tích nhận 
chuyển nhƣợng/hộ 0,09 0,18 0,32 0,83 0,09 0,23 0,82 0 
5 Bình quân diện tích 
tích tụ đất nông nghiệp/hộ 0,29 0,65 1,26 3,8 0,28 0,68 1,43 3,36 
Ghi chú: QM: Quy mô HGĐ: Hộ gia đình 
QSDĐ: Quyền sử dụng đất 
ĐNNUB: Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã 
Từ kết quả tại bảng 4.12 cho thấy, bình quân diện tích đƣợc giao giữa các 
hộ khác nhau là do sự khác nhau về nhân khẩu giữa các hộ, đây là kết quả của 
chính sách giao đất cho các hộ dân theo Nghị định 64/CP chủ yếu tập trung vào 
 71 
đất trồng lúa. Về cơ bản các hộ tích tụ có bình quân diện tích đƣợc giao thấp nằm 
trong khoảng từ 0,11 ha – 0,29 ha. Tuy nhiên, ở đây có các hộ quy mô 4, tiểu 
vùng 2 là bình quân đất đƣợc giao bằng 0, bởi các hộ này đa phần là sử dụng đất 
nuôi trồng thủy sản, diện tích sản xuất nông nghiệp của hộ thực hiện hình thức 
thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, diện 
tích đƣợc giao (đất trổng cây hàng năm) đã chuyển nhƣợng hoặc cho hộ khác 
thuê . Khi tiến hành so sánh bình quân diện tích thuê quyền sử dụng đất và bình 
quân diện tích nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho thấy: bình quân diện 
tích thuê cao hơn so với bình quân diện tích nhận chuyển nhƣợng ở các quy mô. 
Đối với bình quân diện tích đất thuê thuộc quỹ đất công ích của xã thì tiểu 
vùng 1 có bình quân diện tích nhỏ hơn tiểu vùng 2 ở tất cả các quy mô. Còn đối với 
bình quân diện tích thuê quyền sử dụng đất của các hộ gia đình thì tiểu vùng 2 cũng 
lớn hơn tiểu vùng 1. Qua điều tra ở tiểu vùng 2 không có hộ nào thuộc quy mô 4 
thực hiện hình thức này để tăng quy mô sản xuất nông nghiệp. Về bình quân diện 
tích tích tụ của các hộ, giữa hai tiểu vùng không có sự khác biệt lớn. Bình quân diện 
tích nhỏ nhất của tiểu vùng 1 là 0,28 ha/ hộ, tiểu vùng 2 là 0,29 ha/ hộ. Bình quân 
diện tích lớn nhất của tiểu vùng 1 là 3,8 ha/ hộ và tiểu vùng 2 là 3,36 ha/ hộ. 
Dựa vào số liệu bình quân diện tích các hình thức tích tụ và diện tích của 
các hộ thực hiện tích tụ đất nông nghiệp cho thấy: 1) Hình thức tích tụ chủ yếu và 
có diện tích bình quân lớn nhất tại địa phƣơng là thuê quyền sử dụng đất, trong 
đó chủ yếu là thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích 
của xã; 2) Sau khi thực hiện tích tụ để mở rộng diện tích sản xuất nông nghiệp thì 
quy mô sản xuất của các hộ không lớn, cụ thể ở tiểu vùng 1 có bình quân diện 
tích tích tụ nhỏ nhất/ hộ là 0,28 ha, lớn nhất là 3,8 ha còn tiểu vùng 2 có bình 
quân diện tích tích tụ nhỏ nhất là 0,29 ha, lớn nhất là 3,36 ha. 
4.2.3.2. Hình thức tích tụ đất nông nghiệp 
Thực hiện Luật Đất đai năm 1993 phần lớn diện tích đất nông nghiệp của 
tỉnh đã đƣợc giao cho các hộ nông dân sử dụng trong thời hạn là 20 năm, theo 
phƣơng châm công bằng xã hội. Nhờ vậy, ngành nông nghiệp đã thu đƣợc những 
kết quả bƣớc đầu. Tuy nhiên, sự phân chia ruộng đất cho các hộ nông dân nhƣ trên 
đã thể hiện một số hạn chế trong đó điển hình là diện tích/thửa của các hộ nhỏ, lẻ và 
manh mún, một hộ có nhiều thửa đất nằm rải rác trên các xứ đồng. Cụ thể, căn cứ 
vào hồ sơ giao đất nông nghiệp theo Nghị định 64/ CP năm 1993 cho thấy trƣớc dồn 
điền đổi thửa bình quân thửa/ hộ của tỉnh là 5,7 thửa trong đó hộ có số thửa nhiều 
nhất là 20 thửa/ hộ (Vụ Bản), hộ có số thửa ít nhất là 2 thửa/ hộ (Hải Hậu). Để tổ 
 72 
chức và sử dụng quỹ đất nông nghiệp một cách hợp lý, tiết kiệm, đem lại hiệu 
quả cao và đảm bảo đƣợc tính bền vững, các địa phƣơng đã dồn đổi ruộng đất 
giúp ngƣời dân giảm số thửa, tăng diện tích của thửa, thuận lợi hơn cho sản xuất. 
Tuy nhiên, trên thực tế ngƣời dân luôn tìm cách giảm chi phí, tăng sản lƣợng, 
tăng khả năng cạnh tranh, đƣa cơ giới hóa vào trong nông nghiệp... để tăng thu 
nhập, cải thiện đời sống thông qua các hình thức tích tụ đất nông nghiệp. 
Để có diện tích phục vụ sản xuất, các hộ đã thực hiện tích tụ đất nông 
nghiệp với nhiều hình thức khác nhau, trong đó có hai hình thức chính là thuê và 
nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Hình thức thuê quyền sử dụng đất đƣợc 
thực hiện theo 2 cách: 1) Thuê quyền sử dụng đất của các hộ gia đình cùng địa 
phƣơng là ngƣời dân thuê lại quyền sử dụng đất của các hộ tại địa phƣơng do 
những lý do khác nhau mà không sử dụng đất, thời gian thuê do hai bên tự thỏa 
thuận, tiền thuê đất có thể trả theo sản phẩm từng vụ hoặc bằng tiền mặt; 2) Thuê 
đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã trong thời 
gian 5 năm và trả tiền thuê theo sản phẩm quy ra giá thóc hiện hành (bảng 4.13). 
Bảng 4.13. Các hình thức tích tụ đất nông nghiệp của hộ tại tỉnh Nam Định 
ĐVT: Trƣờng hợp 
TT Diễn giải 
Đơn vị 
tính 
Tiểu vùng 1 Tiểu vùng 2 
QM1 QM2 QM3 QM4 QM1 QM2 QM3 QM4 
1 Thuê QSDĐ Trƣờng 
hợp 
275 69 18 66 192 51 27 18 
1.1 Thuê QSDĐ 
HGĐ 
Trƣờng 
hợp 
104 40 11 42 69 31 11 0 
1.2 Thuê ĐNNUB Trƣờng 
hợp 
171 29 7 24 123 20 16 18 
2 Nhận chuyển 
nhƣợng QSDĐ 
Trƣờng 
hợp 
33 14 4 13 43 7 4 0 
Ghi chú: QM: Quy mô HGĐ: Hộ gia đình 
QSDĐ: Quyền sử dụng đất 
ĐNNUB: Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã 
Kết quả điều tra cho thấy: trong hai hình thức tích tụ đất nông nghiệp, thì 
hình thức thuê quyền sử dụng đất có số hộ thực hiện nhiều hơn chiếm 85,85% 
tổng số các trƣờng hợp, còn lại 14,15% số trƣờng hợp tích tụ thực hiện hình thức 
nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Khi so sánh các trƣờng hợp nhận 
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa các quy mô ở hai tiểu vùng cho thấy: hầu 
 73 
hết tập trung ở quy mô 1 (tiểu vùng 1 có 33 trƣờng hợp, tiểu vùng 2 có 43 trƣờng 
hợp). Đối với tiểu vùng 2, các hộ quy mô 4 không có trƣờng hợp nào thực hiện 
hình thức nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, bởi lẽ các hộ quy mô 4 của 
tiểu vùng 2 chủ yếu là các hộ thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào 
mục đích công ích của xã và sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản. 
Bảng 4.14. Kết hợp các hình thức tích tụ của hộ tích tụ đất nông nghiệp 
 tại tỉnh Nam Định 
ĐVT: hộ 
TT 
Diễn giải 
Tiểu vùng 1 Tiểu vùng 2 
QM1 QM2 QM3 QM4 QM1 QM2 QM3 QM4 
 Tổng số hộ điều tra 282 64 12 42 226 52 26 18 
1 Thuê ĐNNUB 145 13 - - 115 17 11 18 
2 Thuê QSDĐ HGĐ 88 27 4 18 64 27 7 - 
3 Nhận chuyển nhƣợng QSDĐ 23 5 - - 39 3 3 - 
4 Thuê ĐNNUB - nhận 
chuyển nhƣợng QSDĐ 10 3 1 - 3 1 - - 
5 Thuê ĐNNUB - Thuê 
QSDĐ HGĐ 16 10 4 11 4 1 4 - 
6 Thuê QSĐHGĐ - Nhận 
chuyển nhƣợng QSDĐ - 3 1 - - 2 - - 
7 Thuê ĐNNUB - Thuê 
QSDĐ HGĐ – Nhận 
chuyển nhƣợng QSDĐ - 3 2 13 1 1 1 - 
Ghi chú: QM: Quy mô HGĐ: Hộ gia đình 
QSDĐ: Quyền sử dụng đất 
ĐNNUB: Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã 
Việc tích tụ đất nông nghiệp tại tỉnh Nam Định đƣợc thực hiện thông qua 
hai hình thức (thuê và nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất), tuy nhiên để mở 
rộng quy mô diện tích phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp, các hộ đã kết hợp 
linh hoạt giữa các hình thức tích tụ (bảng 4.14). Trong các hình thức kết hợp thì 
kết hợp giữa thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích 
của xã và thuê quyền sử dụng đất của hộ dân tại địa phƣơng đƣợc các hộ thực 
hiện nhiều nhất. Khi so sánh về sự kết hợp các hình thức giữa hai tiểu vùng cho 
thấy tiểu vùng 1 các hộ linh hoạt hơn trong việc kết hợp các hình thức tích tụ 
(tiểu vùng 1 có 77 hộ, tiểu vùng 2 có 18 hộ). Các hộ ở tiểu vùng 2 chủ yếu sử 
dụng duy nhất một hình thức để mở rộng quy mô sản xuất nông nghiệp với 304 
hộ thực hiện tập trung ở quy mô 1, các quy mô khác chiếm tỷ lệ ít. 
 74 
Để mở rộng quy mô diện tích các hộ đã sử dụng các hình thức tích tụ và 
kết hợp các hình thức với nhau nhằm mở rộng diện tích sản xuất. Tuy nhiên, các 
hình thức tích tụ của các hộ chỉ tập trung vào thuê quyền sử dụng đất bởi một số 
lí do sau: 1) Thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích 
của xã đã đƣợc thực hiện từ lâu và hình thức này đƣợc nhiều địa phƣơng rất 
khuyến khích; 2) Thuê quyền sử dụng đất của các hộ dễ hơn việc nhận chuyển 
nhƣợng quyền sử dụng đất bởi tại Nam Định số các hộ có đất không sản xuất khá 
nhiều do chuyển sang làm việc khác hoặc thiếu lao động, nhƣng họ vẫn muốn giữ 
đất nên đã chọn hình thức là cho các hộ dân cùng xã thuê, khi cần hoặc hết hợp 
đồng thì lấy lại; 3) Chi phí ban đầu cho việc mở rộng quy mô sản xuất của hình 
thức thuê quyền sử dụng đất cần ít hơn nhiều so với nhận chuyển nhƣợng quyền 
sử dụng đất phù hợp với các hộ sản xuất nông nghiệp. 
4.2.3.3. Cách thức thực hiện tích tụ đất nông nghiệp 
Qua điều tra quá trình tích tụ đất nông nghiệp của các hộ dân cho thấy: khi 
thực hiện các hình thức tích tụ đất nông nghiệp khác nhau thì cách thức thực hiện 
tích tụ đất nông nghiệp của các hộ là khác nhau. Đối với thuê quyền sử dụng đất: 
100% các hộ thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích 
của xã có ký hợp đồng với UBND xã (chiếm trên 50%), với thời gian thực hiện 
hợp đồng là 5 năm (bảng 4.15). 
Đối với hình thức thuê quyền sử dụng đất của các hộ gia đình tại địa 
phƣơng cụ thể là giữa họ hàng hoặc hàng xóm, láng giềng trong cùng thôn nên 
họ yên tâm khi giao quyền sử dụng đất và có thể lấy lại khi cần thiết, do vậy có 
trên 30 % hộ dân thuê quyền sử dụng đất tại hai tiểu vùng chỉ thỏa thuận có 
ngƣời làm chứng hoặc làm hợp đồng trao tay không có xác nhận của chính quyền 
địa phƣơng, số còn lại là làm hợp đồng có xác nhận của UBND xã, không có 
trƣờng hợp nào đến làm thủ tục tại cơ quan quản lý đất đai (bảng 4.15). Tại các 
địa phƣơng điều tra, các giao dịch về đất đai đƣợc hộ dân thực hiện tại các cơ 
quan quản lý đất đai chỉ đƣợc ngƣời dân thực hiện với đất ở. 
Đối với hình thức nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, ở cả 2 tiểu 
vùng các hộ đã có ý thức hơn trong cách thức thực hiện tích tụ đất nông 
nghiệp, có trên 20% hộ đến làm thủ tục nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan 
quản lý đất đai. 
 75 
 Bảng 4.15. Cách thức thực hiện trong tích tụ đất nông nghiệp của các hộ 
 tại tỉnh Nam Định 
STT 
Hình 
thức tích 
tụ 
Chỉ tiêu 
Các trƣờng hợp 
(trƣờng hợp) 
Tỷ lệ 
 (%) 
Tổng 
Tiểu 
vùng 1 
Tiểu 
vùng 2 
Tiểu 
vùng 1 
Tiểu 
vùng 2 
1 Thuê QSDĐ 
1.1 
Thuê 
ĐNNUB Hợp đồng với UBND xã 
408 231 177 53,59 61,25 
1.2 
Thuê 
QSDĐ 
HGĐ 
Tự thỏa thuận, có ngƣời 
làm chứng 104 68 40 34,52 36,04 
Hợp đồng trao tay 148 90 54 21,03 48,65 
Hợp đồng có xác nhận của 
UBND xã 
56 39 17 44,45 15,32 
Làm thủ tục tại cơ quan 
quản lý đất đai 0 0 0 0,00 0,00 
Tổng 308 197 111 46,41 38,75 
 Tổng 1 716 428 288 86,99 84,21 
2 
Nhận 
chuyển 
nhƣợng 
QSDĐ 
Tự thỏa thuận, có ngƣời 
làm chứng 12 8 4 12,50 7,41 
Hợp đồng trao tay 40 19 21 29,69 38,89 
Hợp đồng có xác nhận của 
UBND xã 38 21 17 32,81 31,48 
Làm thủ tục tại cơ quan 
quản lý đất đai 28 16 12 25,00 22,22 
Tổng 2 118 64 54 13,01 15,79 
Tổng (1+2) 834 492 342 100,00 100,00 
Ghi chú: QSDĐ: Quyền sử dụng đất HGĐ: Hộ gia đình 
ĐNNUB: Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã 
Tuy nhiên nhận thức về pháp luật đất đai của ngƣời dân vẫn còn hạn chế: 
vẫn còn 29,69% các hộ tiểu vùng 1 và 38,89% các hộ tiểu vùng 2 nhận chuyển 
nhƣợng quyền sử dụng đất làm hợp đồng trao tay; khoảng trên 30% hộ dân nhận 
chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của 2 tiểu vùng làm hợp đồng có xác nhận của 
UBND xã; số hộ tự thỏa thuận có ngƣời làm chứng khi nhận chuyển nhƣợng 
quyền sử dụng đất là khác nhau giữa hai tiểu vùng. Cụ thể tiểu vùng 1 là 12,50% 
số hộ của tiểu vùng 2 là 7,41% số hộ. Có thể thấy việc chấp hành các thủ tục 
hành chính trong lĩnh vực đất đai, đặc biệt là việc đăng ký biến động đất nông 
nghiệp của địa phƣơng còn hạn chế. Điển hình là vẫn còn hiện tƣợng ngƣời dân 
cho thuê hay chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo cách thức trao tay và có 
ngƣời làm chứng, số lƣợng các trƣờng hợp xác nhận tại cơ quan quản lý đất đai 
 76 
còn ít, chủ yếu tập trung vào các hộ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và thuê 
đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã. Đây là một 
hạn chế, gây khó khăn cho công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng. 
4.2.3.4. Thời gian và hình thức thanh toán trong tích tụ đất nông nghiệp 
a) Thời gian tích tụ đất nông nghiệp 
Quá trình điều tra các hộ dân tích tụ đất nông nghiệp cho thấy: các hộ tích 
tụ với các hình thức khác nhau, loại hình sử dụng đất khác nhau thì thời gian tích 
tụ cũng khác nhau. Kết quả thống kê thời gian tích tụ đất nông nghiệp của hộ tích 
tụ tại 2 tiểu vùng với các loại hình sử dụng đất thể hiện ở bảng bảng 4.16. 
Bảng 4.16. Thời gian thực hiện thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp 
đối với từng loại hình sử dụng đất tại tỉnh Nam Định 
ĐVT: % 
STT Tiểu vùng LUT 
Từ 2-5 
năm 
Từ 6-10 
năm 
Trên 11 
năm 
1 Tiểu vùng 1 
2 Lúa 79,38 37,25 39,06 
2 Lúa màu 7,08 21,57 23,44 
Chăn nuôi tổng hợp 13,54 41,18 37,50 
Tổng 100,00 100.00 100.00 
2 Tiểu vùng 2 
2 Lúa 23,81 77,12 24,56 
2 Lúa màu 4,17 17,80 68,42 
Nuôi trồng thủy sản 72,02 5,08 7,02 
Tổng 100,00 100,00 100,00 
Từ kết quả của bảng 4.16 cho thấy thời gian tích tụ đất nông nghiệp của 
các hộ có 3 mức: 1) Thời gian từ 2 đến 5 năm: chủ yếu là các hộ thuê quyền sử 
dụng đất của các hộ dân trong xã và các hộ thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp 
sử dụng vào mục đích công ích của xã; 2) Từ 6 đến 10 năm: chủ yếu là các hộ 
thuê quyền sử dụng đất của các hộ dân trong xã hoặc của anh em họ hàng, do 
hoàn cảnh hoặc đi làm xa hoặc không có lao động nên thời gian thuê dài, các hộ 
không hoặc có thực hiện hợp đồng cho thuê nhƣng chỉ dƣới dạng viết tay không 
có xác nhận của UBND xã và cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng; 3) Trên 11 
năm đối với những hộ nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Đối với đất nông 
nghiệp, thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2003 là 20 năm 
còn Luật đất đai 2013 là 50 năm, do vậy nếu chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 
 77 
thì đối tƣợng nhận chuyển nhƣợng sẽ sử dụng tiếp thời hạn còn lại của thửa đất. 
Với số liệu điều tra về thời gian thuê đất của các hộ tại 2 tiểu vùng cho 
thấy, đối với tiểu vùng 1: trong tất cả các mức thời gian tích tụ LUT 2 lúa - màu 
chiếm tỷ lệ thấp nhất. Đối với thời gian từ 2 - 5 năm tập trung chủ yếu LUT 2 lúa 
(chiếm 79,38%), mức 6 - 10 năm tập trung chủ yếu vào LUT chăn nuôi tổng hợp. 
Với thời gian trên 11 năm của LUT 2 lúa - màu và chăn nuôi tổng hợp là nhƣ 
nhau (trên 35%), đây chủ yếu là các hộ nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. 
Đối với tiểu vùng 2, các thời gian không tập trung vào LUT cụ thể. Với 
thời gian tích tụ từ 2 - 5 năm tập trung chủ yếu vào các hộ sản xuất LUT nuôi 
trồng thủy sản (chiếm 72,02%), LUT 2 lúa - màu chiếm tỷ lệ thấp nhất (4,17%), 
đây chủ yếu là các hộ thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích 
công ích của xã và thuê quyền sử dụng đất của các hộ dân tại địa phƣơng. Đối 
với mức từ 6 - 10 năm chủ yếu là các hộ sản xuất LUT 2 lúa (77,12%) còn LUT 
chiếm tỷ lệ thấp nhất là 5,08 % (LUT nuôi trồng thủy sản). Với các hộ chuyển 
nhƣợng quyền sử dụng đất, thời gian tích tụ là trên 11 năm, trong đó LUT 2 lúa - 
màu chiếm tỷ lệ lớn nhất là 68,42%, tiếp đó là LUT 2 lúa chiếm 24,56%, thấp 
nhất là LUT nuôi trồng thủy sản. 
Biểu đồ 4.5. Ý kiến của các hộ dân về thời gian thuê quyền sử dụng đất 
tại hai tiểu vùng 
Từ kết quả trên cho thấy, thời gian tích tụ đất nông nghiệp của các hộ 
không đồng đều, đặc biệt với thời gian thuê quyền sử dụng đất ngắn sẽ là rào cản 
cho việc đầu tƣ sản xuất của hộ dân. Nhiều hộ gia đình đi thuê đất thƣờng lo lắng 
xem phải đầu tƣ sản xuất nhƣ thế nào, nuôi con gì, trồng cây gì để có thu nhập 
 78 
cao, mặt khác phải lo lắng khi hợp đồng hết hạn có đƣợc ký tiếp hay không. 
Trong quá trình điều tra, đề tài đã hỏi ý kiến của ngƣời dân thông qua những 
đánh giá của hộ về thời gian thuê quyền sử dụng đất của hai tiểu vùng thể hiện ở 
biểu đồ 4.5. Đa phần các hộ dân tại hai tiểu vùng đều cho rằng thời gian thuê 
quyền sử dụng đất rất ngắn (tiểu vùng 1: 77,28%, tiểu vùng 2: 62,94%), đây là 
nguyên nhân ảnh hƣởng đến tâm lý đầu tƣ sản xuất của các hộ tích tụ đất nông 
nghiệp. Số hộ đƣa ra đánh giá về thời gian tích tụ hợp lý tại hai tiểu vùng chiếm 
tỷ lệ thấp nhất, cụ thể tiểu vùng 1 là 8,9% và tiểu vùng 2 là 13,99 % trong tổng số 
hộ của từng tiểu vùng. Còn lại là các hộ có ý kiến đánh giá là ngắn. Đây cũng là 
cơ sở để các nhà quản lý cần phải đƣa ra giải pháp để tăng thời hạn cho thuê đất 
giúp cho việc tích tụ đất nông nghiệp phát triển và đạt hiệu quả cao. 
b) Hình thức thanh toán trong tích tụ đất nông nghiệp 
Đối với các hộ dân tích tụ đất nông nghiệp ngoài việc tìm hiểu các hình 
thức tích tụ nào cho phù hợp để mở rộng sản xuất nông nghiệp thì trong quá trình 
sản xuất yếu tố hình thức thanh toán của hộ là một vấn đề tƣơng đối quan trọng. 
Đây là một khoản chi phí ban đầu (với hình thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng 
đất) và là chi phí thƣờng xuyên (đối với hình thức thuê quyền sử dụng đất). Kết 
quả điều tra về hình thức thanh toán và số lần thanh toán của các hộ tích tụ đất 
nông nghiệp thể hiện ở bảng 4.17. 
Bảng 4.17. Hình thức và số lần thanh toán trong giao dịch đất nông nghiệp 
STT Chỉ tiêu Diễn giải 
Các trƣờng hợp 
(trƣờng hợp) 
Tỷ lệ 
(%) 
Tổng 
Tiểu 
vùng 1 
Tiểu 
vùng 2 
Tiểu 
vùng 1 
Tiểu 
vùng 2 
1 
Hình thức 
thanh toán 
Tiền mặt 310 198 111 40,24 32,46 
Sản phẩm 515 294 231 59,76 67,54 
Tổng 834 492 342 100,00 100,00 
2 
Số lần 
thanh toán 
Một lần 115 61 53 12,40 15,50 
Nhiều lần 710 431 289 87,60 84,50 
Tổng 825 492 342 100,00 100,00 
Từ kết quả bảng 4.17 cho thấy: có 2 hình thức thanh toán chủ yếu: thanh 
toán bằng tiền và thanh toán bằng sản phẩm. Hình thức thanh toán bằng tiền diễn 
ra với các trƣờng hợp thuê quyền sử dụng đất của các hộ và nhận chuyển nhƣợng 
quyền sử dụng đất, do vậy tại 2 tiểu vùng số hộ thanh toán bằng tiền chiếm tỷ lệ 
 79 
nhỏ hơn so với các hộ thanh toán bằng sản phẩm (trả bằng thóc sau khi thu 
hoạch). Cụ thể tiểu vùng 1 có 198 trƣờng hợp chiếm 40,24%, tiểu vùng 2 có 111 
trƣờng hợp chiếm 32,46%. Đối với hình thức thanh toán bằng sản phẩm, cụ thể là 
bằng thóc đƣợc tính mỗi sào thuê từ 35 - 40kg thóc/ vụ, mỗi năm có hai vụ, hình 
thức này chủ yếu áp dụng đối với những hộ thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp 
sử dụng vào mục đích công ích của xã và một số hộ thuê quyền sử dụng đất. 
Ngoài ra với việc thanh toán bằng sản phẩm hay bằng tiền thì số lần thanh toán 
của các hộ chủ yếu đƣợc thực hiện nhiều lần, cụ thể đƣợc thực hiện sau thời gian 
thu hoạch. Đa phần ngƣời dân tích tụ đều sử dụng số lần thanh toán là nhiều lần, 
tại cả 2 tiểu vùng những hộ này chiếm trên 80%. Số hộ thanh toán một lần chủ 
yếu là các hộ nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hoặc các hộ có vốn đầu tƣ 
sản xuất lớn thông qua việc thuê quyền sử dụng đất trong thời gian dài của các hộ 
tại địa phƣơng. 
4.2.3.5. Những khó khăn gặp phải trong quá trình tích tụ đất nông nghiệp 
Để thấy đƣợc nhữn