Luận án Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến quản lý sử dụng đất đô thị Thành phố vinh, tỉnh Nghệ An

ành phố Vinh (bảng 4.6 và phụ lục 11) 
cho thấy: 
Biết về quy hoạch sử dụng đất: chỉ số trung bình chung biết về QHSDĐ 
tại thành phố Vinh là 3,24 đạt mức trung bình và không có khác biệt giữa hai khu 
vực (P>0,05). Khu vực nội thành có 34% số người được hỏi biết rõ và rất rõ về 
QHSDĐ; 46% biết ở mức trung bình, 20% biết ít và rất ít; chỉ số trung bình 
chung biết về QHSDĐ là 3,17 đạt mức trung bình. Khu vực ngoại thành có 
39,5% số người được hỏi biết rõ và rất rõ (cao hơn khu vực nội thành 5,5%); 
45,5% biết ở mức trung bình, 15,0% biết ít và rất ít; Chỉ số trung bình chung biết 
về QHSDĐ là 3,32 đạt mức trung bình. 
 80
Bảng 4.6. Đánh giá công tác lập và quản lý quy hoạch kế hoạch sử dụng đất 
Nội thành Ngoại thành Tổng 
n=200 n=200 N=400 
Giá trị 
Tỷ lệ 
(%) 
Giá trị 
Tỷ lệ 
(%) 
Giá trị 
Tỷ lệ 
(%) 
Biết về quy hoạch sử dụng đất 
- Biết rất rõ 6 3,00 28 14,00 34 8,50 
- Biết rõ 62 31,00 51 25,50 113 28,30 
- Trung bình 92 46,00 91 45,50 183 45,70 
- Biết ít 39 19,50 16 8,00 55 13,70 
- Biết rất ít 1 0,50 14 7,00 15 3,80 
Trung bình chung 3,17 3,32 3,24 
P-value 0,105 
Mức độ chi tiết của QHSDĐ và KHSDĐ 
- Rất chi tiết 7 3,50 7 3,50 14 3,50 
- Chi tiết 81 40,50 80 40,00 161 40,20 
- Trung bình 59 29,50 46 23,00 105 26,30 
- Ít chi tiết 40 20,00 44 22,00 84 21,00 
- Rất ít chi tiết 13 6,50 23 11,50 36 9,00 
Trung bình chung 3,15 3,02 3,08 
P-value 0,236 
Tính khả thi của quy hoạch 
- Rất cao (≥80%) 46 23,00 68 34,00 114 28,50 
- Cao (60%-79%) 72 36,00 39 19,50 111 27,70 
- Trung bình (40%-59%) 69 34,50 75 37,50 144 36,00 
- Thấp (20%-39%) 11 5,50 16 8,00 27 6,80 
- Rất thấp (< 20%) 2 1,00 2 1,00 4 1,00 
Trung bình chung 3,75 3,78 3,76 
P-value 0,759 
Ảnh hưởng của quản lý QHSDĐ, KHSDĐ đến việc thay đổi SDĐ 
- Rất lớn (≥80%) 114 57,00 61 30,50 175 43,80 
- Lớn (60%-79%) 39 19,50 86 43,00 125 31,20 
- Trung bình (40%-59%) 30 15,00 49 23,50 77 19,30 
- Nhỏ (20%-39%) 25 7,50 4 2,00 19 4,70 
- Rất nhỏ (< 20%) 2 1,00 2 1,00 4 1,00 
Trung bình chung 4,24 4,00 4,12 
P-value 0,011 
Kết quả đánh giá trên xuất phát từ nguyên nhân QHSDĐ được lập năm 
2009 là QHSDĐ đầu tiên kể từ sau Luật đất đai 1993; việc công bố công khai 
 81
được thực hiện qua website của thành phố Vinh và niêm yết tại trụ sở phường xã 
chưa đến được với đại đa số người dân. Việc phổ biến qua các kênh thông tin 
khác (như qua loa truyền thanh, họp khối xóm...) còn hạn chế, không đầy đủ 
thông tin và thiếu chi tiết. 
Mức độ chi tiết của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: chỉ số đánh giá 
trung bình chung về mức độ chi tiết của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất toàn 
thành phố là 3,08 đạt mức trung bình và không có khác biệt giữa nội thành và 
ngoại thành (P>0,05). Khu vực nội thành có 44,0% số người được hỏi đánh giá 
chi tiết và rất chi tiết, 29% đánh giá đánh giá ở mức trung bình, 26,5% đánh giá ít 
và rất ít chi tiết; chỉ số đánh giá trung bình chung là 3,15 đạt mức trung bình. 
Khu vực ngoại thành có 43,5% số người được hỏi đánh giá chi tiết và rất chi tiết 
(không có khác biệt với khu vực nội thành); 23,0% đánh giá chi tiết trung bình, 
33,5% đánh giá ít và rất ít chi tiết; chỉ số đánh giá trung bình chung là 3,02 đạt 
mức trung bình. 
Kết quả trên cũng xuất phát từ thực tế quy hoạch sử dụng đất thành phố 
Vinh được xây dựng trên tỷ lệ khá nhỏ 1/10000, không chi tiết đến từng thửa đất 
nên không thuận lợi cho người dân theo dõi trong quá trình thực hiện. 
Tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: chỉ số đánh giá trung 
bình chung về tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất toàn thành phố 
Vinh là 3,76 đạt mức cao và không có sự khác biệt giữa hai khu vực (P>0,05). 
Khu vực nội thành có 59,0% số người được hỏi đánh giá tính khả thi của quy 
hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở mức cao và rất cao; 34,0% đánh giá khả thi mức 
trung bình; 6,5% đánh giá ít và rất ít khả thi; chỉ số đánh giá trung bình chung là 
3,75 đạt mức cao. Khu vực ngoại thành có 53,5% số người được hỏi đánh giá 
tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở mức cao và rất cao (thấp hơn 
nội thành là 5,5%); 37,5% đánh giá khả thi mức trung bình; 9,0% đánh giá ít và 
rất ít khả thi; chỉ số đánh giá trung bình chung là 3,78 đạt mức cao. 
Kết quả đánh giá trên xuất phát từ nguyên nhân là: sau khi được điều 
chỉnh theo quy định của Luật đất đai năm 2013, quy hoạch và kế hoạch sử dụng 
đất phản ánh chính xác nhu cầu sử dụng đất của địa phương, và các ngành trên cơ 
sở các dự án đã được lập, có nguồn lực nên cơ bản triển khai ngay sau khi được 
phê duyệt. 
Ảnh hưởng của quản lý quy hoạch, kế hoạch đến việc thay đổi sử dụng đất: chỉ số 
 82
đánh giá trung bình chung về ảnh hưởng của quản lý quy hoạch, kế hoạch sử 
dụng đất đến quyết định thay đổi sử dụng đất của hộ gia đình toàn thành phố 
Vinh là 4,12, đạt mức lớn và có khác biệt giữa hai khu vực (P<0,05). Khu vực 
nội thành có 76,5% đánh giá ảnh hưởng lớn và rất lớn; 15,0% đánh giá ảnh 
hưởng trung bình; 8,5% đánh giá ảnh hưởng nhỏ và rất nhỏ; chỉ số đánh giá trung 
bình chung là 4,24 đạt mức rất lớn. Khu vực ngoại thành có 73,5% đánh giá ảnh 
hưởng lớn và rất lớn (thấp hơn nội thành 3,0%); 23,5% đánh giá ảnh hưởng trung 
bình; 3% đánh giá ảnh hưởng nhỏ và rất nhỏ. Chỉ số đánh giá trung bình chung là 
4,0 đạt mức lớn. 
Kết quả trên xuất phát từ nguyên nhân: Với nhiều dự án và công trình 
phục vụ lợi ích của cộng đồng như đường giao thông, trường học, bệnh viện..., 
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã tạo nhiều thuận lợi cho người sử dụng đất, 
tăng giá trị thửa đất, làm thay đổi thói quen sử dụng đất và phương thức sử dụng 
đất của các hộ nhằm mang lại hiệu quả cao nhất. Mức độ ảnh hưởng tại khu vực 
nội thành được đánh giá cao hơn khu vực ngoại thành do số lượng các dự án, 
công trình được quy hoạch tại khu vực nội thành và số hộ dân chịu ảnh hưởng 
bởi quy hoạch nhiều hơn so với khu vực ngoại thành. 
- Đánh giá công tác lập và quản lý quy hoạch khác (quy hoạch không gian đô 
thị, quy hoạch xây dựng chi tiết, quy hoạch chỉ giới đường đỏ) 
Kết quả điều tra đánh giá của người dân về công tác lập và quản lý quy 
hoạch khác (bảng 4.7 và phụ lục 11) cho thấy: 
Biết về quy hoạch khác: chỉ số đánh giá trung bình chung biết về quy 
hoạch khác toàn thành phố là 3,43 đạt mức biết rõ và không có sự khác biệt giữa 
hai khu vực (P>0,05). Khu vực nội thành có 48,0% số người được hỏi biết rõ và rất 
rõ về quy hoạch khác; 40,0% biết ở mức trung bình; 12,0% biết ít và rất ít; chỉ số 
đánh giá trung bình chung biết về quy hoạch khác là 3,47 ở mức biết rõ. Khu vực 
ngoại thành có 44,0% số người được hỏi biết rõ và rất rõ về quy hoạch khác (thấp 
hơn khu vực nội thành 4,0%); 40,5% biết ở mức trung bình; 15,0% biết ít và rất ít; 
chỉ số đánh giá trung bình chung biết về quy hoạch khác là 3,39 đạt mức trung bình. 
Kết quả đánh giá trên xuất phát từ thực tế là: Quy hoạch không gian đô thị, 
quy hoạch chỉ giới đường đỏ, quy hoạch xây dựng chi tiết đã hình thành nên một 
hệ thống quy hoạch từ tổng quát đến chi tiết, từ 2014 trở về trước là căn cứ để thực 
hiện giao đất, công nhận quyền sử dụng đất cho đại đa số các trường hợp sử dụng 
 83
đất tại thành phố Vinh trước khi có quy hoạch sử dụng đất, bởi vậy rất nhiều người 
dân được tiếp cận và biết về các quy hoạch này, nhất là khu vực nội thành. 
Bảng 4.7. Đánh giá công tác công tác lập và quản lý quy hoạch khác 
Nội thành Ngoại thành Tổng 
n=200 n=200 N=400 
Giá trị 
Tỷ lệ 
(%) 
Giá trị 
Tỷ lệ 
(%) 
Giá trị 
Tỷ lệ 
(%) 
Biết về quy hoạch khác 
- Biết rất rõ 32 16,00 32 16,00 64 16,00 
- Biết rõ 64 32,00 57 28,00 121 30,30 
- Trung bình 80 40,00 81 40,50 161 40,20 
- Biết rất ít 14 7,00 16 8,00 30 7,50 
- Không biết 10 5,00 14 7,00 24 6,00 
Trung bình chung 3,47 3,39 3,43 
P-value 0,414 
Mức độ chi tiết của quy hoạch khác 
- Rất chi tiết 8 4,00 7 3,50 15 3,80 
- Chi tiết 78 39,00 78 39,00 156 39,00 
- Trung bình 40 20,00 45 22,50 85 21,20 
- Ít chi tiết 58 29,00 46 23,00 104 26,00 
- Rất ít chi tiết 16 8,00 24 12,00 40 10,00 
Trung bình chung 3,02 2,99 3,01 
P-value 0,785 
Tính khả thi của quy hoạch khác 
- Rất cao (≥80%) 114 57,00 112 56,00 226 56,50 
- Cao (60%-79%) 36 18,00 42 21,00 78 19,50 
- Trung bình (40%-59%) 31 15,50 32 16,00 63 15,70 
- Thấp (20%-39%) 17 8,50 10 5,00 27 6,80 
- Rất thấp (< 20%) 2 1,00 4 2,00 6 1,50 
Trung bình chung 4,22 4,24 4,23 
P-value 0,810 
Ảnh hưởng của quản lý quy hoạch khác đến việc thay đổi SDĐ 
- Rất lớn (≥80%) 117 58,50 49 24,50 166 41,50 
- Lớn (60%-79%) 48 24,00 92 46,00 140 35,00 
- Trung bình (40%-59%) 24 12,00 50 25,00 74 18,50 
- Nhỏ (20%-39%) 8 4,00 7 3,50 15 3,70 
- Rất nhỏ (< 20%) 3 1,50 2 1,00 5 1,30 
Trung bình chung 4,34 3,90 4,12 
P-value 0,000 
Mức độ chi tiết của quy hoạch khác: chỉ số đánh giá trung bình chung về 
mức độ chi tiết của quy hoạch khác toàn thành phố là 3,01 đạt mức trung bình và 
không có sự khác biệt giữa 2 khu vực (P=0,785). Khu vực nội thành có 43,0% số 
 84
người được hỏi đánh giá quy hoạch khác chi tiết và rất chi tiết; 20,0% đánh giá 
chi tiết trung bình; 37,0% đánh giá ít và rất ít chi tiết; chỉ số đánh giá trung bình 
chung là 3,02 đạt mức trung bình. Khu vực ngoại thành có 42,5% số người được 
hỏi đánh giá quy hoạch khác chi tiết và rất chi tiết; 22,5% đánh giá chi tiết trung 
bình; 35,0% đánh giá ít và rất ít chi tiết; chỉ số đánh giá trung bình chung là 2,99 
đạt mức trung bình. 
Thực tế quy hoạch xây dựng chi tiết được lập với tỷ lệ lớn (1/500 – 
1/1000) nhưng chỉ công bố tại thời điểm thực hiện quy hoạch khu vực đó. Còn 
quy hoạch không gian đô thị được lập với tỷ lệ 1/5000 được công bố lâu dài tại 
trụ sở dưới dạng thu nhỏ và lược bớt nhiều yếu tố nên người dân đánh giá chi tiết 
ở mức trung bình. 
Tính khả thi của quy hoạch khác: chỉ số đánh giá trung bình chung tính 
khả thi của quy hoạch khác toàn thành phố Vinh là 4,23 đạt mức rất cao và không 
có khác biệt giữa 2 khu vực (P>0,05). Khu vực nội thành có 75,0% số hộ được 
hỏi đánh giá quy hoạch khác có tính khả thi cao và rất cao; 15,5% đánh giá khả 
thi trung bình; 9,5% đánh giá ít và rất ít khả thi; chỉ số đánh giá trung bình chung 
là 4,22 đạt mức rất cao. Khu vực ngoại thành có 77,0% số hộ được hỏi đánh giá 
quy hoạch khác có tính khả thi cao và rất cao; 16,0% đánh giá khả thi trung bình; 
7,0% đánh giá ít và rất ít khả thi; chỉ số đánh giá trung bình chung là 4,24 đạt 
mức rất cao. 
Đánh giá của người dân nên trên xuất phát từ thực tế là các công trình, dự 
án đều được triển khai, thực hiện trên cơ sở quy hoạch xây dựng chi tiết được lập 
và công bố. 
Ảnh hưởng của quy hoạch khác đến việc thay đổi sử dụng đất: Chỉ số 
đánh giá trung bình chung đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch khác đến việc thay 
đổi sử dụng đất là 4,12 đạt mức lớn và có sự khác biệt giữa 2 khu vực (P<0,05). 
Khu vực nội thành có 82,5% số người được hỏi đánh giá ảnh hưởng của quy 
hoạch khác đến quyết định thay đổi sử dụng đất của họ lớn và rất lớn; 12,0% 
đánh giá ảnh hưởng trung bình; 5,5% đánh giá ít và rất ít ảnh hưởng; chỉ số đánh 
giá trung bình chung là 4,34 đạt mức rất lớn. Khu vực ngoại thành có 70,5% số 
người được hỏi đánh giá ảnh hưởng của quy hoạch khác đến quyết định thay đổi 
sử dụng đất của họ lớn và rất lớn (thấp hơn khu vực nội thành 12,0%); 25,0% 
đánh giá ảnh hưởng trung bình; 4,5% đánh giá ít và rất ít ảnh hưởng; chỉ số đánh 
giá trung bình chung là 3,90 đạt mức lớn. 
 85
Kết quả trên xuất phát từ thực tế là: Quy hoạch xây dựng chi tiết và quy 
hoạch chỉ giới đường đỏ là 2 quy hoạch được chính quyền địa phương sử dụng 
thường xuyên để giám sát việc sử dụng và thực hiện quyền của người sử dụng 
đất, nhất là khu vực nội thành nơi các bản đồ quy hoạch này khá đầy đủ. 
4.2.3.3. Công tác giao đất và quản lý quyền sử dụng đất đô thị 
a. Tình hình thực hiện 
- Công tác giao đất 
 Giao đất thông qua hình thức định giá cho hộ gia đình cá nhân: Kể từ 
khi Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực (1/7/2004), với việc quy định chặt chẽ về 
đối tượng được giao đất theo hình thức định giá thì việc giao đất theo hình thức 
này hầu như không đáng kể. Số liệu điều tra tại UBND thành phố Vinh cho thấy 
từ 2005 đến 2010, mỗi năm thành phố chỉ giao được từ 1 đến 6 lô đất theo hình 
thức định giá. Nguyên nhân chính là hầu hết các đối tượng gia đình chính sách đã 
xin giao đất vào thời điểm từ 6/2003 đến 7/2004, mặt khác, các cấp chính quyền 
của thành phố không mặn mà gì với việc giao đất theo hình thức này bởi các đối 
tượng được giao đất hầu hết được miễn giảm tiền sử dụng đất nên nguồn thu tài 
chính thấp. Tuy nhiên, do có sự chỉ đạo quyết liệt của các cấp uỷ Đảng về việc 
thực hiện chính sách xã hội nên kể từ năm 2011 số lượng giao đất theo hình thức 
này tăng lên đáng kể, năm 2011 giao được 74 lô đất, năm 2012 giao 87 lô, năm 
2013 giao 96 lô, năm 2014 giao 83 lô. 
 Giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá 
nhân: Công tác đấu đấu giá QSDĐ ở tại thành phố Vinh đã thu được kết quả rất cao 
kể từ sau Luật đất đai năm 2003, nhất là từ năm 2006 đến 2010, đó là thời kỳ thị 
trường bất động sản diễn ra đặc biệt sôi động, hàng loạt dự án khu đô thị, phát triển 
nhà ở, hình thành các khu tiểu thủ công nghiệp, các dự án sản xuất kinh doanh 
được phê duyệt. Chính thời kỳ này đã làm bộc lộ rõ ràng nhất những ưu điểm 
cũng như những bất cập của công tác quản lý và thực hiện đấu giá quyền sử dụng 
đất, giao đất và quản lý việc thực hiện quyền của người sử dụng đất sau đấu giá. 
Theo số liệu điều tra tại UBND thành phố Vinh, giai đoạn 2006-2014, 
thành phố Vinh đã thực hiện đấu giá 1739 lô đất ở thành công, với diện tích là 
510843,3 m2, thu được 2579447,87 triệu đồng (Phòng Tài nguyên và Môi trường 
thành phố Vinh, 2015c). Bình quân đạt 5,05 triệu đồng/m2. Mặc dù số lô đất, diện 
tích đấu giá có biến động không đều qua các năm, tuy nhiên nhìn chung càng về 
sau thì giá trị thu được trên mỗi m2 đất đấu giá càng cao. Năm 2005 đạt 2,94 triệu 
 86
đồng /1m2 thì đến 2014 tăng lên đến 10,09 triệu đồng/1m2 gấp 3,43 lần so với 
năm 2005 (bảng 4.8). 
Bảng 4.8. Kết quả đấu giá đất từ 2005 đến 2014 tại thành phố Vinh 
Năm 
Số lượng lô 
đất đấu giá 
(lô) 
Tổng diện tích 
đất đã đấu giá 
(m2) 
Số tiền trúng 
đấu giá 
(triệu đồng) 
Giá đất trung 
bình triệu đồng 
/1m2 
2005 36 5387,0 15815,22 2,94 
2006 215 37210,0 76913,98 2,07 
2007 171 34170,0 130602,23 3,82 
2008 138 20564,0 98940,07 4,81 
2009 174 208250,0 166844,45 8,01 
2010 208 31652,3 290278,62 9,17 
2011 231 36320,0 378817,60 10,43 
2012 234 39750,0 393127,50 9,89 
2013 145 56320,0 612198,40 10,87 
2014 187 41220,0 415909,80 10,09 
Tổng 1739 510843,3 2579447,87 5,05 
Phân tích giá đất đấu giá qua các thời gian trong năm (bảng 4.9) cho thấy: 
tại khu quy hoạch đất ở có điều kiện cơ sở hạ tầng, vị trí sinh lợi như nhau nhưng 
giá đất biến động rất lớn trong các quý và trong các năm, cụ thể: ở khu quy 
hoạch dân cư hai bên đường Lý Thường Kiệt, phường Lê Lợi giá đất năm 2010 
tăng gần 3 lần so với giá đất năm 2006, ở khu quy hoạch Yên hòa, phường Quán 
Bàu giá đất năm 2008 tăng gần 2,5 lần so với giá đất năm 2006. 
 Giá đất (trúng đấu giá) tại các khu quy hoạch còn phụ thuộc rất nhiều vào 
số lượng lô và diện tích của các lô đất đấu giá trong mỗi đợt. Cụ thể: tại khu quy 
hoạch dân cư Yên Hòa, phường Quán Bàu, trong Quý III năm 2006 chỉ đấu 1 lô 
đất/1 đợt thì giá đất trúng đấu giá bình quân là 2,1 triệu/1m2, nhưng khi thực hiện 
đấu giá đồng loạt 31 lô đất vào Quý II năm 2007 (mặc dù thời đợt sau cách xa 
đợt trước, thị trường đã có biến động tăng) thì giá đất bình quân chỉ đạt 1,85 triệu 
đồng/1m2. Tại khu quy hoạch Yên Khang xã Hưng Đông cũng tương tự, khi đấu 
giá 10 lô đất vào Quý IV năm 2010 (vào thời điểm thích hợp) giá đất bình quân 
hơn 7 triệu/1m2, nhưng khi đấu 16 lô đất vào Quý II, năm 2011, giá đất bình 
quân chỉ đạt 6,2 triệu/1m2. 
Kết quả nghiên cứu còn cho thấy theo quy luật thị trường BĐS thì hàng 
năm vào thời gian cuối và đầu năm âm lịch (tháng 12, tháng 1, tháng 2 dương 
 87
lịch) là giá đất tăng mạnh nhất, có nhiều giao dịch nhất. Lý giải hiện tượng này, 
người dân cho rằng vào cuối năm âm lịch (tức tháng 12, tháng 1 và tháng 2 
dương lịch) các nhà đầu tư thường thu hồi vốn và chuyển hình thức đầu tư sang 
bất động sản, đặc biệt tại thành phố Vinh thì đây là khoảng thời gian mà số lượng 
kiều hối gửi tiền về nước chiếm tỉ trọng cao nhất và hầu hết đều được đầu tư vào 
BĐS. Quy luật này được thể hiện rõ tại bảng 4.9 đó là giá đất ở tại một khu quy 
hoạch thường cao nhất vào Quý I và Quý IV, giảm vào Quý II, Quý III. 
Bảng 4.9. Kết quả đấu giá đất chi tiết tại một số khu quy hoạch 
Thời điểm 
Số 
lô 
(lô) 
Diện tích 
đấu giá 
(m2) 
Số tiền trúng 
đấu giá 
(triệu đồng) 
Giá đất 
trung bình 
(triệu 
đồng/m2) 
Khu quy hoạch dân cư hai bên đường Lý Thường Kiệt (Lê Lợi) 
Quý I/2006 12 1.762,00 17.037,70 9,67 
Quý II/2006 3 420,00 3.862,10 9,20 
Quý IV/2006 7 980,00 9.320,31 9,51 
Quý IV/2008 1 140,00 2.427,60 17,34 
Quý II/2009 9 1.265,50 23.134,50 18,28 
Quý IV/2009 1 140,00 3.471,00 24,79 
Quý II/2010 2 271,56 7.776,00 28,63 
Khu Quy hoạch Yên Hòa (phường Quán Bàu) 
Quý III/2006 1 150,00 316,30 2,11 
Quý II (T5)/2007 31 4.631,50 8.578,70 1,85 
Quý III/2008 1 154,00 424,20 2,75 
Quý IV/2008 1 184,58 847,30 4,59 
Khu Quy hoạch Đồng Nậy (phường Trung Đô) 
Quý III (T8)/2006 25 3.470,30 7.161,85 2,06 
Quý IV/2007 28 4.175,75 13.763,53 3,30 
Quý II/2008 13 1.980,45 7.215,76 3,64 
Khu Quy hoạch phía bắc Phân hiệu 
2, Cao Đẳng VHNT (Hưng Lộc) 
Quý III/2010 44 6.912,08 35.465,50 8,28 
Quý IV 27 4.057,82 35.465,50 8,74 
Khu quy hoạch dân cư xóm Yên Khang (Hưng Đông) 
Quý III/2010 2 368,00 1.292,00 3,51 
Quý IV/2010 10 1.817,72 12.821,00 7,05 
Quý II/2011 16 2.980,50 18.518,20 6,21 
 Về diễn biến của thị trường BĐS: thông qua kết quả đăng ký biến động 
đất đai tại UBND thành phố Vinh cho thấy số lượng các giao dịch về BĐS qua 
 88
các năm tại thành phố Vinh thể hiện rõ xu thế thị trường BĐS, giảm dần từ 2005 
đến 2007, sau đó tăng dần và đạt đỉnh cao nhất năm 2011 vào thời kỳ BĐS lên 
cơn sốt, rồi đột ngột giảm vào năm 2012 và lấy lại xu thế ổn định vào năm 2014 
(Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh, 2015c). Đối với thời gian trong 
năm, giao dịch tăng mạnh vào cuối năm và đầu năm, phần là do khả năng tài 
chính tăng vào thời gian này như đã phân tích ở trên. Một phần là do tâm lý 
"chạy giá", sợ giá quy định của nhà nước tăng vào ngày 01/01 hàng năm. Số liệu 
chi tiết thể hiệ tại bảng 4.10. 
Bảng 4.10. Kết quả đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 
từ 2005 đến 2014 tại thành phố Vinh 
 Đơn vị: hồ sơ 
Tháng 
Năm 
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 
1 1101 156 112 174 211 328 523 429 324 429 
2 202 37 96 41 95 206 498 396 210 416 
3 160 72 111 195 105 417 317 180 196 307 
4 90 95 54 145 160 399 323 167 237 244 
5 89 83 113 135 173 412 367 150 253 232 
6 70 92 70 111 178 384 298 141 234 209 
7 113 84 86 104 188 402 305 113 211 225 
8 95 54 61 122 186 398 363 189 178 196 
9 102 73 113 104 188 329 401 196 250 339 
10 100 70 141 140 277 334 430 227 312 374 
11 122 75 155 139 365 425 492 306 342 411 
12 181 99 189 230 555 445 518 348 392 447 
Tổng 2425 990 1301 1640 2681 4479 4835 2842 3139 3829 
Tuy nhiên, theo số liệu đấu giá quyền sử dụng đất các tháng trong năm thể 
hiện tại bảng 4.11 (Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vinh, 2015c) cho 
thấy việc tổ chức đấu giá được thực hiện bất cứ thời điểm nào trong năm, khi khu 
quy hoạch hoàn thành, đủ điều kiện giao đất mà không áp dụng quy luật thị 
trường và khả năng tài chính của người sử dụng đất (nhà đầu tư) để phân bổ việc 
đấu giá. Số lượng lô đất được được đấu giá vào các thời gian có khả năng đưa lại 
hiệu quả cao nhất (tháng 12, tháng 1, tháng 2) theo quy luật của thị trường BĐS 
chỉ chiếm tỷ lệ rất nhỏ (18%) so với các tháng còn lại trong năm.