Luận án Nghiên cứu một số yếu tố tác động đến quản lý sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Sơn Tây, Thành phố Hà Nội

g góp phần đưa thị xã Sơn Tây lên đô thị loại III vào năm 2008 đã chứng tỏ 
sự phát triển về kinh tế, xã hội trên toàn thị xã. Kết hợp với việc thị xã Sơn Tây với 
mục tiêu trở thành thành phố vệ tinh của thủ đô Hà Nội đã và đang là nền tảng và 
tạo đà cho việc xây dựng và thực hiện mục tiêu QHSDĐ trong quá trình thực hiện 
và thời gian tiếp theo. 
 88
Chất lượng QHKHSDĐ còn thấp, mức độ chính xác của các dự báo trong 
quy hoạch chưa cao. Quy hoạch, KHSDĐ còn bị chi phối mạnh bởi các yếu tố kinh 
tế thị trường, sức ép của quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa. Việc triển khai thực 
hiện QHKHSDĐ đất còn chậm, nhiều dự án quy hoạch các khu đô thị, khu công 
nghiệp, khu du lịch – dịch vụ – thương mại... chậm hoặc chưa được triển khai; nhiều 
doanh nghiệp được thuê đất nhưng chậm triển khai dự án. 
Sau khi hợp nhất tỉnh Hà Tây về Hà Nội, chính sách đất đai có nhiều thay 
đổi, cộng với việc dừng dự án để rà soát cho phù hợp quy hoạch chung của thủ đô 
Hà Nội cũng gây khó khăn cho công tác thực hiện các chỉ tiêu QHKHSDĐ. Sự phối 
hợp giữa các cấp, các ngành trong công tác lập và thực hiện QHKHSDĐ chưa chặt 
chẽ, nhất là sự gắn kết QHSDĐ với các quy hoạch chuyên ngành (như quy hoạch 
xây dựng phát triển đô thị, quy hoạch các cơ sở sản xuất công nghiệp, du lịch, dịch 
vụ, thương mại, quy hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng – vật nuôi...) chưa cao. Mặt 
khác công tác kiểm tra, giám sát và tổ chức thực hiện QHKHSDĐ đất còn chưa 
được coi trọng đúng mức; tình trạng giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục 
đích sử dụng đất trái với QHKHSDĐ vẫn còn xảy ra. 
3.2.2.3. Công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất 
a) Tình hình chung về giao và quản lý việc thực hiện các quyền sử dụng đất 
Công tác giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất đã có nhiều tiến bộ trong 
những năm gần đây. Trình tự, thủ tục đã đi vào nề nếp, không còn hiện tượng giao 
đất tùy tiện, trái thẩm quyền. Công tác quy hoạch, thiết kế cơ sở hạ tầng các khu dân 
cư (kể cả đô thị và nông thôn) trước khi tiến hành giao đất đã được coi trọng. Việc 
giao đất xây dựng cơ bản, giao đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp... đảm bảo 
chặt chẽ, đúng thủ tục. Đến nay toàn thị xã đã giao đất nông nghiệp cho các hộ gia 
đình sử dụng ổn định đạt 100%. Công tác cấp và quản lý giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất đã đạt kết quả như bảng 3.16, 3.17 và 3.18. 
Về đất nông nghiệp: đã cấp GCNQSDĐ ổn định lâu dài cho 40.527/40.872 
hộ với diện tích 10.917,1 ha, đạt 99,15%. Về đất ở tiến độ cấp GCNQSDĐ ở còn 
chậm hơn so với kế hoạch đề ra. Đến nay mới chỉ đạt hơn 90% về số hộ. Tồn tại lớn 
tập trung ở 3 xã Sơn Đông, Cổ Đông, Đường Lâm (Phòng Tài nguyên và Môi 
trường thị xã Sơn Tây, 2013). 
 89
Bảng 3.16. Tình hình cấp đất ở trên địa bàn thị xã Sơn Tây 
STT Tên đơn vị 
hành chính 
Tổng số 
thửa đất 
Giấy chứng 
nhận được 
cấp theo 
Luật đất đai 
1993 
Giấy chứng 
nhận được 
cấp theo 
Luật đất 
đai 2003 
Giấy chứng
nhận do 
Sở TNMT 
cấp 
Tổng số 
giấy 
chứng 
nhận đã 
cấp 
Tổng toàn Thị xã 41196 2345 34110 82 36537 
1 Trung Hưng 2958 159 2597 2756 
2 Trung Sơn Trầm 2280 202 2016 2218 
3 Lê Lợi 2089 363 1562 9 1934 
4 Ngô quyền 1493 200 1170 17 1387 
5 Phú Thịnh 1796 12 1647 2 1661 
6 Quang Trung 2339 264 1824 5 2093 
7 Sơn Lộc 2424 190 2095 42 2327 
8 Xuân Khanh 2279 32 2091 7 2130 
9 Viên Sơn 1999 234 1602 1836 
10 Cổ Đông 5023 177 3268 3445 
11 Sơn Đông 4220 155 3231 3386 
12 Thanh Mỹ 3834 126 3255 3381 
13 Đường Lâm 2923 72 2620 2692 
14 Xuân Sơn 3340 6 3120 3126 
15 Kim Sơn 2199 153 2012 2165 
Bảng 3.17. Tình hình giao đất của các tổ chức trên địa bàn thị xã Sơn Tây 
STT Loại hình tổ chức 
Diện tích 
 (ha) 
Giao đất 
không thu tiền 
(ha) 
Giao đất có 
thu tiền 
(ha) 
1 Cơ quan nhà nước 345,76 345,76 0,00 
2 Tổ chức chính trị 2,58 2,58 0,00 
3 Tổ chức xã hội 0,04 0,04 0,00 
4 Tổ chức sự nghiệp công 87,75 87,75 0,00 
5 Tổ chức kinh tế 55,09 49,09 6,00 
6 Uỷ ban nhân dân xã 1.013,50 1.013,50 0,00 
 Tổng 1.504,72 1.498,72 
6,00 
 90
b) Tình hình quản lý việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất 
Số liệu bảng 3.18 cho thấy việc đăng ký quyền sử dụng đất được tiến hành 
thường xuyên cho tất cả các đối tượng theo cơ chế một cửa liên thông nhằm tiết 
kiệm thời gian và giảm các thủ tục hành chính phiền hà. Trên địa bàn thị xã tất cả 
các xã, phường đều lập và quản lý hồ sơ địa chính đến từng thửa đất, đảm bảo luôn 
nắm vững quỹ đất của địa phương đồng thời nắm bắt, cập nhật những biến động đất 
đai Nguồn: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Sơn Tây (2013). 
Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là 
công việc được thị xã tổ chức thường xuyên, thông qua các biện pháp tuyên truyền 
để mọi người dân hiểu được quyền và nghĩa vụ do pháp luật quy định. UBND thị xã 
chỉ đạo chính quyền địa phương và các ngành theo dõi sát sao tình hình sử dụng đất, 
đảm bảo việc sử dụng đất đúng pháp luật và có hiệu quả kinh tế cao. 
Bảng 3.18. Kết quả giải quyết thủ tục hồ sơ hành chính trên giấy chứng nhận 
giai đoạn 2010-2012 
STT Tên thủ tục 
2010 2011 2012 
Tiếp 
nhận 
Đã 
trả 
Tiếp 
nhận 
Đã 
trả 
Tiếp 
nhận 
Đã 
trả 
1 Xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính 109 109 176 176 249 249 
2 Chuyển quyền toàn bộ thửa đất 712 705 1246 1230 1901 1896 
3 Chuyển quyền một phần thửa đất 151 149 174 172 234 230 
4 Xác nhận đăng ký thế chấp 474 463 647 640 1016 1013 
5 Xác nhận xoá đăng ký thế chấp 232 230 325 317 964 961 
6 Đề nghị cấp lại cấp đổi GCN 13 13 36 36 39 34 
7 Đính chính giấy chứng nhận 110 110 182 182 197 197 
8 Đề nghị cấp GCN quyền sử dụng đất 94 94 195 195 47 47 
9 Tách thửa đất 0 0 7 7 16 16 
10 Hợp thửa đất 0 0 3 3 15 13 
11 Xin ghi nợ tiển sử dụng đất 13 13 19 19 21 21 
12 Xác nhận thay đổi nội dung thế chấp 16 16 8 8 32 32 
Tổng số 1924 1902 3018 2985 4731 4709 
 91
c) Kết quả đánh giá về tình hình giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất 
Đối với đất nông nghiệp: kết quả nghiên cứu trong bảng 3.19 cho thấy có 
khoảng 70% số hộ điều tra thể hiện mức độ quan tâm và rất quan tâm đến quyền sử 
dụng đất nông nghiệp. Đánh giá chung đạt mức tốt (3,69) và không có sự chênh 
lệch giữa hai vùng. Tuy nhiên, họ đánh giá ở mức trung bình (61,25%) với việc thực 
hiện công tác này ở địa phương (giá trị trung bình là 3,09). Không có sự khác nhau 
giữa 2 vùng khi trị số trung bình đều là 3,09. Việc giao quyền sử dụng đất tác động 
không lớn đến việc sử dụng đất nông nghiệp của các hộ , 45% số hộ khảo sát ghi nhận 
mức ảnh hưởng lớn, 40% số hộ cho rằng mức ảnh hưởng bình thường. Có sự khác 
nhau rất rõ giữa ý kiến của người dân ở hai vùng (3,64 ở vùng đồng bằng và 3,06 ở 
vùng bán sơn địa). 
Đối với đất phi nông nghiệp: vấn đề giao đất, thu hồi đất và cho thuê đất tại 
các khu công nghiệp và kinh doanh dịch vụ, trong thời gian qua thị xã đã giải quyết 
tốt. Nhìn chung khó khăn tồn tại lớn nhất trong công tác giao đất, thu hồi đất và cho 
thuê đất là đền bù giải phóng mặt bằng và việc tổ chức thực hiện công tác bồi 
thường do địa bàn thành phố chưa thống nhất quy trình và giá đền bù đã gây nên 
tình trạng khiếu kiện của người bị thu hồi đất. 
Đa số người dân (94,29% số hộ được hỏi) thể hiện sự quan tâm và rất quan tâm 
đến việc nhận quyền sử dụng đất. Mức độ quan tâm là rất cao (giá trị trung bình tới 
4,59). Không có sự khác biệt giữa hai vùng (vùng nội đô là 4,67 và vùng ngoại ô 4,50). 
Tuy nhiên, họ đánh giá ở mức trung bình (70%) với việc thực hiện công tác này ở địa 
phương (giá trị trung bình là 3,02). Có sự khác biệt rõ ràng giữa vùng nội đô và vùng 
ngoại ô ở chỉ tiêu này (giá trị trung bình lần lượt là 2,84 so với 3,20). Số liệu này phản 
ánh đúng thực trạng về quản lý sử dụng đất, mức độ quan tâm, đầu tư đến công tác 
quản lý sử dụng đất tại các vùng ngoại ô thường không bằng tại vùng nội đô, do liên 
quan đến cơ sở vật chất, trình độ năng lực của cán bộ chuyên môn..... 
Việc giao quyền sử dụng đất tác động đến việc sử dụng đất phi nông nghiệp 
của các hộ ở mức độ cao, đến 77,14% số hộ điều tra ghi nhận mức ảnh hưởng lớn 
và rất lớn, trong khi đó chỉ có 6,43% số hộ điều tra ghi nhận kết quả mức ảnh hưởng 
nhỏ. Có sự khác nhau giữa ý kiến của người dân ở hai vùng (giá trị trung bình là 
3,97 ở vùng nội đô và 3,69 ở vùng ngoại ô). 
 92
Bảng 3.19. Đánh giá công tác giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất 
tại thị xã Sơn Tây 
Các tiêu chí đánh giá 
Đất Nông Nghiệp Đất Phi Nông Nghiệp 
Vùng 
Đồng 
Bằng 
Vùng 
Bán 
Sơn Địa 
Giá 
trị % 
Vùng 
Nội Đô 
Vùng 
Ngoại 
Ô 
Giá 
trị % 
Sự quan tâm đến quyền 
sử dụng đất 
80 80 160 100,00 70 70 140 100,00 
- Rất quan tâm 15 12 27 16,88 50 40 90 64,29 
- Quan tâm 42 40 82 51,25 17 25 42 30,00 
- Bình thường 14 17 31 19,37 3 5 8 5,71 
- Ít quan tâm 6 9 15 9,38 0 0 0 0,00 
- Rất ít quan tâm 3 2 5 3,12 0 0 0 0,00 
Đánh giá chung 3,75 3,64 3,69 4,67 4,50 4,59 
p-value 0,463 0,091 
Việc giao và quản lý 
quyền SDĐ 
80 80 160 100,00 70 70 140 100,00 
- Rất tốt 3 2 5 3,12 1 2 3 2,14 
- Tốt 16 17 33 20,63 3 15 18 12,86 
- Bình thường 48 50 98 61,25 50 48 98 70,00 
- Kém 11 8 19 11,88 16 5 21 15,00 
- Rất kém 2 3 5 3,12 0 0 0 0,00 
Đánh giá chung 3,09 3,09 3,09 2,84 3,20 3,02 
p-value 1,00 0,000 
Tác động của việc giao 
quyền sử dụng đất đến 
SDĐ của hộ 
80 80 160 100,00 70 70 140 100,00 
- Rất lớn (≥80%) 2 3 5 3,13 10 7 17 12,14 
- Lớn (60% – 79%) 58 14 72 45,00 48 43 91 65,00 
- Trung bình (40%-59%) 12 52 64 40,00 12 11 23 16,43 
- Nhỏ (20% - 39%) 5 7 12 7,50 0 9 9 6,43 
- Rất nhỏ (<20%) 3 4 7 4,37 0 0 0 0,00 
Đánh giá chung 3,64 3,06 3,35 3,97 3,69 3,83 
p-value 0,00 0,018 
 93
d) Đánh giá chung về tình hình giao và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất 
Nhìn chung, qua số liệu điều tra cho thấy có sự khác biệt rõ ràng về tình hình 
giao và quản lý việc sử dụng đất nông nghiệp với đất phi nông nghiệp. Mức độ quan 
tâm và tác động đến việc sử dụng đất của hộ rất khác nhau đối với 2 nhóm đất. Đối 
với đất phi nông nghiệp, mức độ quan tâm đến quyền sử dụng đất đạt mức cao hơn 
hẳn đối với đất nông nghiệp (trị số trung bình là 4,59 đối với đất phi nông nghiệp, 
trong khi đất nông nghiệp chỉ đạt 3,69). Nguyên nhân của sự chênh lệch này có thể 
từ sự khác biệt rất lớn trong giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất phi nông 
nghiệp. Chính sự khác biệt này dẫn đến mức độ tác động của việc giao quyền sử 
dụng đất đến việc sự dụng đất của các hộ, thể hiện rõ ràng tại trị số trung bình 3,35 
đối với đất nông nghiệp và 3,83 đối với đất phi nông nghiệp. 
Tuy nhiên, việc giao và quản lý của chính quyền đối với 2 loại đất cũng lại 
không có sự khác biệt, chỉ có 15% số hộ khảo sát đánh giá mức tốt, còn lại 60-70% 
đánh giá ở mức bình thường. Điều này phản ánh về mức độ quản lý của địa phương đối 
với các hộ trong việc giao đất và quản lý việc thực hiện quyền sử dụng đất chưa cao, 
chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân. 
3.2.2.4. Định giá đất/khung giá đất 
a. Tình hình chung 
Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt, là một tài sản vì đất đai 
có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: là vật có thực, có thể đáp ứng được một 
nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng 
giá trị và là đối tượng của giao dịch dân sự; là một tài sản đặc biệt vì đất đai có các 
đặc tính là không do lao động làm ra, nhưng dưới tác động của lao động, đất đai tự 
nhiên trở thành đất đai thương phẩm và có thể sử dụng vào đa mục đích; Cố định về 
vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn về thời gian sử dụng; Có khả 
năng sinh lợi; trong quá trình sử dụng, nếu sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của 
đất không những không mất đi mà có thể còn tăng lên. 
Với tư cách là một tài sản, việc định giá đất cũng giống như việc định giá các 
tài sản thông thường; với tư cách là một tài sản đặc biệt, việc định giá đất không chỉ 
chú ý các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế mà còn đặt biệt chú ý các yếu tố 
pháp lý, tâm lý, xã hội và môi trường. Vì vậy, định giá đất hay định giá quyền sử 
 94
dụng đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như 
định giá các tài sản thông thường. Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị 
của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ đối với một thửa đất (khu đất) cụ thể 
cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. 
b) Công tác định giá đất cụ thể 
Việc định giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, 
tính đủ như định giá các tài sản thông thường. Mặt khác mức độ chính xác hay chất 
lượng định giá đất còn phụ thuộc vào mục đích của cuộc định giá, cách thức tiến 
hành định giá đất. Việc địch giá đất được phân làm 2 nội dung chính. Cụ thể: 
(i) Đối với định giá hàng loạt 
Định giá hàng loạt là định giá các BĐS (thửa đất) của một hay nhiều loại 
BĐS (loại đất) trong một khu vực địa lý xác định, tại một thời điểm xác định, theo 
nguyên tắc, phương pháp, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Định giá hàng loạt 
phát sinh chủ yếu do yêu cầu của Nhà nước và thường gặp trong định giá đất theo 
định kỳ. 
Trong định giá đất hàng loạt, người ta sử dụng phương pháp thống kê để xác 
định mức độ chênh lệch giữa giá trị những thửa đất đã được chuyển nhượng trên thị 
trường với những dữ liệu giá trị được lập từ kết quả định giá hàng loạt. Nếu các thửa 
đất được chuyển nhượng mà phần lớn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường so với 
giá được lập trong định giá hàng loạt có độ chênh lệch trung bình nằm trong hạn sai 
cho phép, thì chất lượng công tác định giá được đánh giá là tốt và ngược lại. Trọng tâm 
định giá đất hàng loạt không hướng vào một thửa đất đơn lẻ mà tập trung vào việc phân 
tích thị trường như phân tích quan hệ cung - cầu, phân tích xu thế và những tác động 
của cơ chế, chính sách mới của Nhà nước đối với thị trường nói chung và thị trường 
BĐS nói riêng để từ đó ước tính giá cho một hay các loại đất. Vì vậy, chất lượng định 
giá đất hàng loạt không cao, thông thường chỉ đạt ở mức từ 70-80% giá thị trường. Ở 
thị xã Sơn Tây, việc định giá đất được Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ban hành và 
công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy định của Luật Đất đai năm 
2003 là định giá đất hàng loạt. Từ năm 2014, theo Luật Đất đai 2013 việc ban hành 
bảng giá đất được áp dụng cho 5 năm một lần. Giá đất do UBND thành phố Hà Nội 
quy định được trình bày trong bảng 3.20. 
 95
Bảng 3.20. Giá đất ban hành vị trí 1 của một số đường phố tại thị xã Sơn Tây 
giai đoạn 2009 - 2012 
Đơn vị tính: 1000đ/m2 
STT Tên đường phố Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 
1 Bùi Thị Xuân 2250 2475 3218 3300 
2 Cầu Trì 4250 4675 6078 6200 
3 Cổng Ô 3218 3300 
4 Chùa Thông 7000 7700 10010 10250 
5 Đinh Tiên Hoàng 3500 3850 5005 5200 
6 Đốc Ngữ 3500 3850 5005 5200 
7 Hoàng Diệu 7000 8400 10920 11200 
8 Hữu Nghị 2250 2475 3218 3300 
9 Lê Lai 3500 3850 5005 5200 
10 Lê Lợi 8000 8800 11440 11800 
11 Lê Quý Đôn 8000 8800 11440 11800 
12 Ngô Quyền 3500 3850 5005 5200 
13 Nguyễn Thái Học 8000 8800 11440 11800 
14 Phạm Hồng Thái 10000 11000 11440 11800 
15 Phạm Ngũ Lão 8000 9600 12480 16700 
16 Phan Chu Trinh 4250 4675 6078 6200 
17 Phó Đức Chính 4250 4675 6078 6200 
18 Phố Phù Sa 2250 2475 3218 3300 
19 Phú Hà 5005 5200 
20 Phùng Hưng 3500 3850 5005 5200 
21 Phùng Khắc Khoan 10000 12000 15600 16700 
22 Quang Trung 8000 8800 11440 11800 
23 Quốc Lộ 21 4250 5100 6630 6700 
24 Thanh Vỵ 5500 6050 7865 8000 
25 Thuần Nghệ 2250 2475 3218 3300 
26 Trần Hưng Đạo 3500 3850 5005 5200 
27 Trạng Trình 2250 2475 3218 3300 
28 Trưng Vương 4250 5100 6630 6700 
29 Vân Gia 2475 3218 3300 
30 Viên Sơn-Sen Chiểu 2250 2475 3218 3300 
31 Đường Đền Và 2475 3218 3300 
32 Đường Đôi 3000 3300 4290 4400 
33 Đường QL32 3500 4200 5460 5600 
34 Đường Phú Nhi 2475 3218 3300 
35 Đường Phú Thịnh 3850 5005 5200 
36 Đường tỉnh lộ 414 (87A cũ) 3500 3850 5005 6200 
37 Đường Tránh QL32 2250 2475 3218 3300 
38 Đường từ QL21 vào Z155 4250 4675 6078 6200 
39 Đường Xuân Khanh 4675 6078 6200 
40 Đường Trung Sơn Trầm 5005 5200 
 96
(ii) Định giá cá biệt 
Định giá cá biệt là định giá một BĐS (một thửa đất) xác định tại một thời điểm 
xác định theo nguyên tắc, phương pháp, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Định giá 
cá biệt phát sinh trong các trường hợp: Nhà nước có yêu cầu định giá đất để xác 
định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; xác định mức bồi thường, hỗ trợ trong 
các trường hợp Nhà nước thu hồi đất; tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần 
hóa khi doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa. Người sử dụng đất hoặc người có 
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu dịch vụ từ các tổ chức tư vấn giá đất, thẩm 
định giá đất để làm cơ sở khi thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất. Trong định giá 
cá biệt, chất lượng định giá thường được xét đoán bằng một so sánh với giá những 
mua bán các BĐS tương tự trong vùng và các nghiên cứu, phân tích, ước tính giá 
tập trung vào một thửa đất và kết quả định giá có mức độ tin cậy cao. 
Vì vậy, chất lượng định giá đất cá biệt cao hơn định giá đất hàng loạt, có thể đạt 
85-95% giá thị trường. Ở nước ta, việc định giá đất theo quy định tại điểm 2 khoản 12 
Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP là định giá đất cá biệt. Hiện nay chưa có Nghị 
định hướng dẫn việc định giá cá biệt theo quy định của Luật Đất đai 2013. 
Bảng 3.21 Giá đất chuyển nhượng ở trên thị trường tại thị xã Sơn Tây 
năm 2012 
STT Địa chỉ chuyển nhượng Giá chuyển nhượng (triệu đồng/m2) 
Diện tích 
(m2) Ghi chú 
1 Phố Đinh Tiên Hoàng 30,0 45,0 Vị trí 1 
2 Phố Trung Sơn Trầm 12,0 60,0 Vị trí 2 
3 Phố Trạng Trình 15,0 50,0 Vị trí 1 
4 Phố Chùa Thông 25,0 55,0 Vị trí 1 
5 Phố Cầu Trì 15,0 80 Vị trí 2 
6 Phố Hữu Nghị 2,5 100,0 Vị trí 2 
7 Thôn Kim Đái 1, xã Kim Sơn 1,8 450,0 Đất khu dân cư 
nông thôn 
8 Thôn Vỵ Thủy, xã Thanh Mỹ 2,5 150,0 Đất khu dân cư 
nông thôn 
9 Thôn Đồng Trạng, xã Cổ Đông 2,0 250,0 Đất khu dân cư 
nông thôn 
10 Xóm Bướm, xã Xuân Sơn 1.9 190,0 Đất khu dân cư 
nông thôn 
 97
 (iii) Quản lý tài chính về đất 
Nguồn thu từ đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây bao gồm các loại thuế như; thuế 
sử dụng đất, thuế nhà đất, tiền thuê đất, lệ phí giao đất, thuế chuyển quyền sử dụng 
đất. Theo số liệu từ báo cáo của UBND thị xã Sơn Tây và số liệu thể hiện trong niên 
giám thống kê hàng năm của thị xã được tổng hợp qua bảng 3.22. 
Bảng 3.22. Tổng hợp các khoản thu từ đất của thị xã Sơn Tây 
 từ năm 2010-2012 
 (Đơn vị tính: triệu đồng) 
STT Tên khoản thu Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 
1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 84 84 84 
2 Thuế nhà đất 2707 4068 4106 
3 Tiền thuê đất 2993 5286 5700 
4 Phí và lệ phí 2686 2981 2990 
5 Thuế từ việc chuyển quyền sử dụng đất 88068 39847 62480 
 Tổng 96538 52266 75360 
Các khoản thu được nộp vào kho bạc theo đúng quy định về tài chính. Thị xã 
thường xuyên tổ chức thanh tra, kiểm tra tài chính về đất, kịp thời xử lý các vi phạm. 
Hệ thống giá đất do Nhà nước quy định từng bước tiếp cận với giá đất trên thị trường là 
yếu tố quan trọng làm lành mạnh hóa các quan hệ đất đai không chỉ đối với Nhà 
nước và người sử dụng đất mà cả đối với người sử dụng đất với nhau, tạo hiệu quả 
đáng kể trong thu hút đầu tư trên đất, làm giảm mạnh hiện tượng tham nhũng trong 
quản lý đất đai và đầu cơ trong sử dụng đất. Việc định giá đất theo giá chuyển 
nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường góp phần tăng nguồn thu 
đáng kể cho ngân sách thị xã, phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế, xã hội. 
Về thuế liên quan đến đất, hệ thống tài chính đất đai hiện hành quy định theo 
hướng điều tiết lợi nhuận từ sử dụng đất, điều tiết quan hệ cung - cầu đất đai bằng 
công cụ thuế, hạn chế sử dụng các quyết định hành chính tác động trực tiếp vào thị 
trường quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc khung giá đất của Chính phủ ban hành 
chưa điều chỉnh kịp thời theo biến động của giá đất trên thị trường