Tóm tắt Luận án Quản lý xây dựng theo quy hoạch khu đô thị mở rộng Quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội

n lập 
và điều chỉnh quy hoạch. 
4 
Sơ đồ 1.1 - Quá trình hoàn thiện thể chế pháp lý trong công tác QLXD ở Việt Nam 
* Quy hoạch chung thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 
(QHCHN2020-2030): theo mô hình chùm đô thị, gồm: 01 đô thị trung tâm, 05 
đô thị vệ tinh, các đô thị sinh thái, thị trấn và vùng nông thôn; 
1.3. Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch tại Hà Nội . 
 * Thực trạng quản lý xây dựng theo quy hoạch tại Hà Nội: Cơ sở pháp lý 
gồm Luật Quy hoạch đô thị và Luật Xây Dựng 2014. GPQH được phân biệt 
GPQH cấp cho khu vực đô thị và GPQH Xây Dựng cấp cho khu vực chức năng 
đặc thù (trong hoặc ngoài đô thị); GPXD cấp cho khu vực dân cư hiện hữu - 
làng xóm đô thị hóa chủ yếu dựa trên Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy 
hoạch xây dựng. Theo Luật Xây dựng 2014, chỉ t iêu Mật độ và HSSDĐ được 
ghi chú “nếu có” trong GPXD sẽ tạo khó khăn trong công tác thanh tra. 
- Nội dung và bộ máy thanh tra Hà Nội được quy định tại Nghị định 
số 26/2013/NĐ-CP và quyết định số 09/2014/QĐ-UBND. Bộ máy quản lý khu 
vực phát triển đô thị thực hiện theo Thông tư 20/2013/TTLT-BXD-BNV. 
 - Mô hình QLXD theo quy hoạch Hà Nội gồm 04 đơn vị chịu trách nhiệm 
chính là (1) Sở Quy hoạch Kiến trúc: quản lý về quy hoạch và cấp GPQH; (2) 
Sở Xây Dựng: quản lý về xây dựng và cấp GPXD; (3) Sở Tài Nguyên Môi 
trường: quản lý về đất đai, giao đất và cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng 
21 
khu vực cần xem xét đến các yêu cầu của cộng đồng về xây dựng các chức 
năng mới và xây dựng Ban đại diện cộng đồng thực hiện quyền giám sát. 
3.5. Bàn luận về các kết quả nghiên cứu 
 * Bàn luận về yêu cầu hoàn thiện thể chế QLXD theo quy hoạch 
KĐTMR quận Hà Đông: Phù hợp với thời điểm và yêu cầu đổi mới của Luật 
Xây Dựng 2014 gắn mục tiêu khuyến khích đầu tư theo kế hoạch dựa trên cơ 
chế ưu đãi, thay thế cơ chế điều chỉnh quy hoạch, cung cấp công cụ mới về 
QLXD theo quy hoạch. 
 * Bàn luận về nội dung đổi mới công tác quản lý chỉ tiêu sử dụng đất: 
Đổi mới, thống nhất kiểm soát chỉ số HSSDĐ, tổng diện tích sàn xây dựng 
nhằm hạn chế nhược điểm của quản lý theo MĐXD trong quản lý không gian 
đô thị, tái lập quản lý chỉ t iêu HSSDĐ. Đây là cơ sở đổi mới nội dung giấy 
phép, xây dựng các chương trình ưu đãi, thí điểm cơ chế chuyển nhượng quyền 
phát triển không gian, “Bộ Tiêu chuẩn Việt Nam có quy định tính toán tổng 
diện tích sàn xây dựng” góp phần bổ sung các nội dung nghiên cứu điều chỉnh 
các Quy chuẩn – Tiêu chuẩn hiện hành. 
 * Bàn về các đề xuất áp dụng ưu đãi trong QLXD theo quy hoạch 
KĐTMR quận Hà Đông: Là cơ chế ưu đãi HSSDĐ, khuyến khích sự tham gia 
của nhà đầu tư trong phát triển đô thị.. gắn với đổi mới nội dung GPQH và 
GPXD. Đề xuất thí điểm cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian 
dựa trên khái niệm về Quyền sở hữu không gian và Quyền chuyển nhượng đối 
với các loại tài sản trên đất theo Luật Đất Đai 2013 và có thể hiểu như Quyền 
được sở hữu và mua bán chuyển nhượng nhà ở theo Luật Nhà ở 2014. 
 * Bàn luận về tầm quan trọng của sự tham gia cộng đồng trong QLXD 
theo quy hoạch các KGCC: Yếu tố thực tế được giới hạn về địa điểm, nội 
dung, cách thức vận hành và sự tác động của công tác QLXD đều được người 
dân, cộng đồng dân cư hiểu rõ. Trong đó, sự tham gia cộng đồng chủ yếu là các 
20 
tác thanh tra tập trung vào các nội dung QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận 
Hà Đông gồm Quy trình quản lý và Nội dung quản lý và quản lý chỉ t iêu sử 
dụng đất , các cơ chế ưu đãi trong QPQH và GPXD. 
3.4. Áp dụng quản lý xây dựng theo quy hoạch KĐTMR phường La Khê. 
 * Chỉ tiêu sử dụng đất KĐTMR phường La Khê 
 Khu 9 với phần lớn diện tích thuộc phường La Khê được chia thành 03 ô 
quy hoạch, trong đó ô 9-1 và 9.3 là khu vực đô thị hiện hữu và làng xóm đô thị 
hóa; ô 9-2 là các dự án phát triển khu đô thị mới. 
 * Đổi mới quản lý chỉ tiêu sử dụng đất 
 Quy đổi sang quản lý theo HSSDĐ và tầng cao trên quan điểm hạn chế gia 
tăng mật độ dân số theo quy hoạch. Đối với khu vực chưa có QHCT thì cần vận 
dụng đổi mới khi cấp GPXD trên cơ sở áp dụng QCVN01:2008 
 * Đổi mới nội dung cấp GPXD 
 - Đối với các công trình nhà ở biệt thự, liên kế, nhà vườn chiều cao dưới 9 
tầng do UBND quận cấp GPXD: đảm bảo chỉ t iêu mật độ cư trú và HSSDĐ 
không đổi khi cấp GPXD với lô đất được chia tách từ lô đất 75-200m2. 
 - Đối với các công trình nhà ở biệt thự, liên kế, nhà vườn có chiều cao 
trên 9 tầng và nhà ở chung cư, nhà ở cao tầng hỗn hợp do Sở Xây Dựng cấp 
giấy phép xây dựng. gồm các dự án phát triển nhà ở có quy mô lớn, các khu đô 
thị mới, khu giãn dân, tái định cư... được thực hiện theo các quy hoạch chi t iết , 
dự án đã được phê duyệt và các quy định liên quan về cấp GPXD. 
 - Đối với các dự án nhà ở đơn lẻ, công trình hỗn hợp, chung cư cao tầng 
xin cấp GPXD cần được đảm bảo HSSDĐ theo quy hoạch và cho phép diện 
tích sàn ưu đãi (nếu có) không quá 10% tổng diện tích sàn quy hoạch. 
 * Đổi mới quản lý có sự tham gia cộng đồng 
 Phường La Khê là khu vực có di t ích đình chùa Bia Bà được xếp hạng. Do 
vậy, việc đầu tư phát triển các công trình, không gian công cộng xung quanh 
5 
đất ; (4) Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội quản lý cấp Chỉ giới đường đỏ và 
một số nội dung liên quan. 
Nội dung Q LXD theo quy hoạch 
trên địa bàn Hà Nội 
Sở 
QHKT 
Sở 
XD 
Sở 
TNMT 
Viện 
QHXD 
Sở 
ngành 
khác 
Q uận, 
Huyện 
UBND 
TPHN 
1. Giới thiệu địa điểm (1)(4) (2) (3) (5) 
2. Giấy phép quy hoạch (1) (0) (2) 
3. Q uản lý phát triển đô thị mới, 
khu đô thị mới 
3.1 Chỉ giới đường đỏ (1) 
3.2. Lập Quy hoạch phân khu, quy 
hoạch chi tiết, Thiết kế đô thị, Tổng 
mặt bằng 
(1)(3) (4) (4) (4) (4) (2) (5) 
3.3. Dự án khu đô thị mới (0) (1) (0) (0) (0) (0) (2) 
4. Q uản lý cải tạo đô thị theo quy 
hoạch 
4.1 Chỉ giới đường đỏ (1) 
4.2 Giấy phép xây dựng công trình 
dự án đầu tư (2) (4) (1) (3) (5) 
4.3 G iấy p hé p x â y dự n g n h à ở r i ê ng lẻ (1) (2) (3) 
4.4 Giấy phép xây dựng các công 
trình khác 
(0) (3) (1) (0) (0) (2) (4) 
* Ghi chú: (0): có thể tham vấn; (1)(2)các bước thực hiện; -----: Các bước thực hiện DA đầu tư XD khu đô thị mới 
1.4. Thực trạng khu vực đô thị mở rộng 
quận Hà Đông. 
* Khu đô thị mở rộng quận Hà 
Đông: là ranh giới hành chính quận Hà 
Đông trong QHPK S4, gồm Khu vực đô 
thị mới và Khu vực đô thị hiện hữu (khu 
vực đô thị hiện hữu cải tạo chỉnh trang và 
khu vực làng xóm đô thị hóa), có thể phân 
chia thành 04 phân khu chính: A, B, C, D 
(Hình 1.1) để quản lý theo QHPK S4. 
1.5. Thực trạng Q LXD theo quy hoạch 
KĐTMR quận Hà Đông. 
Sơ đồ 1.2. Phân cấp thực hiện QLXD theo quy hoạch thành phố Hà Nội 
Hình 1.1. Phạm vi phân khu quản lý KĐTMR 
quận Hà Đông - thuộc QHPK S4 (HUPI) 
D 
C 
A 
B 
Khu vực cả i tạo, 
chỉnh trang 
Khu vực hạn chế phát 
triển đô thị 
(thuộc hành lang xanh) 
Ranh giới KĐTMR 
quận Hà Đông 
Ranh giới hành 
chính quận Hà 
Ranh giới 
QHPK S4 
6 
* QLXD theo đồ án quy hoạch chung và QHPK: trước đây Hà Đông thực 
hiện QLXD theo QHC thị xã đến nay QLXD theo QHCHN2030-2050 và cụ thể 
hóa theo QHPK S4. 
* Quản lý nội dung điều chỉnh 
quy hoạch: Kiểm soát theo MĐXD 
(Brutto) và tầng cao và HSSDĐ – 
tầng cao theo QHPK S4 có thể đem 
lại hai kết quả làm cơ sở điều chỉnh 
quy hoạch. 
 * Quản lý cấp GPXD trên địa 
bàn quận Hà Đông: Bất cập trong 
cách tính toán chỉ t iêu HSSDĐ, tầng 
cao công trình đối với các công trình 
hỗn hợp. 
 * Quản lý chỉ tiêu sử dụng đất 
theo quy hoạch: trên thực tế, các chỉ 
t iêu sử dụng đất thường áp dụng 
theo QCVN01:2008 cho các dự án 
chi t iết. 
 * Quản lý chỉ tiêu sử dụng đất 
khu vực đô thị mới: đều sử dụng các 
chỉ t iêu sử dụng đất tối đa bằng chia nhỏ đất đai và có xuất hiện HSSDĐ ảo. 
 * Quản lý chỉ tiêu sử dụng đất khu vực đô thị hiện hữu và làng xóm đô thị 
hóa: khu vực chưa có quy hoạch được cấp GPXD dựa theo QCVN01:2008, 
quy định giao đất tối thiểu 30m2 cũng đang hỗ trợ xu thế chia nhỏ đất đai. 
Sơ đồ 1.3. Xu thế chia nhỏ đất và lợi thế đảm bảo 
các chỉ tiêu tổng diện tích sàn xây dựng hay chỉ tiêu 
m2/sàn khi kiểm soát bằng HSSDĐ và tầng cao 
19 
chứng nhận GFA ưu đãi; Nội dung giấy chứng nhận GFA ưu đãi và tiền đặt 
cọc cho ưu đãi. 
 - Đề xuất thí điểm cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian 
KĐTMR quận Hà Đông (TDR): nhằm tạo nên các khuyến khích hoặc hạn chế 
phát triển phát triển trong KĐTMR quận Hà Đông. Phạm vi thí điểm cơ chế: 
 + Cơ chế áp dụng cho các phân khu quản lý trong KĐTMR quận Hà 
Đông: khuyến khích phát triển tại phân khu B. Khu vực thuộc phân khu A, C, 
D là các khu vực gửi và phân khu B là khu vực nhận: 
 + Cơ chế áp dụng cho KĐTMR quận Hà 
Đông và khu vực nội đô lịch sử và nội đô mở 
rộng: Lựa chọn thí điểm 2 khu vực thuộc 2 quận 
trong đó có 1 quận thuộc khu vực nội đô lịch sử 
hoặc Khu nội đô mở rộng, hạn chế, kiểm soát 
phát triển và một khu vực khuyến khích phát 
triển thuộc quận Hà Đông: 
* Quản lý sự tham gia cộng đồng. 
 Phạm vi địa điểm được xác định là các 
không gian công cộng (KGCC) do nhà nước 
quản lý và do chủ đầu tư tư nhân quản lý vận 
hành. Cộng đồng thành lập Ban đại diện và thực 
hiện quyền giám sát trong các giai đoạn phù hợp 
và theo các cam kết trong giấy chứng nhận ưu đãi 
của chủ đầu tư dự án (nếu có). 
 * Thanh tra, kiểm tra 
 Thực hiện theo Nghị định số 26/2013/NĐ-
CP và Quyết định số 09/2014/QĐ-UBND. Công 
Cơ chế TDR: Diện tích sàn (FAR) 
được chuyển đổi từ khu vực gửi 
đến khu vực nhận và dòng tiền ($) 
chuyển từ khu vực nhận đến các 
khu vực gửi 
18 
định đối với các không gian, chức năng do chủ đầu tư tư nhân chia sẻ quyền sử 
dụng cho cộng đồng thuộc quyền sở hữu và vận hành của chủ đầu tư. 
 * Quản lý hệ thống chỉ tiêu sử dụng đất: Các chỉ t iêu HSSDĐ, tổng diện 
tích sàn xây dựng và tầng cao có ý nghĩa kiểm soát bao gồm cả không gian xây 
dựng phía trên mặt đất và không gian xây dựng ngầm. Trong thời gian chuyển 
tiếp, thực hiện các bước quy đổi phù hợp để quản lý thống nhất và áp dụng các 
cơ chế ưu đãi HSSDĐ (nếu có), cụ thể là: 
Đối với các khu vực đã có đồ án quy hoạch chi tiết được phê duyệt: quy 
đổi về HSSDĐ từ MĐXD và tầng cao công trình để thống nhất quản lý; 
Đối với các khu vực có đồ án quy hoạch điều chỉnh hoặc chưa phê duyệt: 
Yêu cầu bổ sung chỉ t iêu hệ số sử dụng đất và tầng cao công trình trong 
nội dung quy hoạch hoặc quy định quản lý theo đồ án quy hoạch để quản 
lý, cấp GPXD hoặc và GPQH theo quy định; Đối với các khu vực chưa có 
quy hoạch: Thực hiện quy đổi chỉ t iêu hệ số sử dụng đất trong 
QCVN01:2008 để làm cơ sở thống nhất quản lý, cấp GPXD phù hợp theo 
quy định. 
 * Quản lý nội dung điều chỉnh quy hoạch 
 Quản lý nội dung điều chỉnh quy hoạch bao gồm điều chỉnh chức năng sử 
dụng đất và các chỉ t iêu sử dụng đất . Nội dung quản lý thông qua quản lý 
GPQH và GPQH xây dựng theo Luật Xây Dựng 2014 và các Nghị định, Thông 
tư hướng dẫn. Bổ sung các chương trình ưu đãi được áp dụng khi cấp giấy 
phép. HSSSDĐ ưu đãi được quy đổi không vượt quá 10% tổng diện tích sàn 
xây dựng (GFA) được phép theo quy hoạch. 
 * Quản lý các chương trình ưu đãi 
 - Nội dung của giấy chứng nhận GFA ưu đãi là cơ sở pháp lý để áp dụng 
bổ sung trong nội dung GPQH và GPXD, gồm: Đơn xin đề nghị cấp giấy 
7 
 * Một số cơ chế ưu đãi trong quản lý xây dựng theo quy hoạch: ưu đãi về 
chỉ t iêu sử dụng đất, hay miễn giảm thuế đất, giảm thuế doanh nghiệpví dụ 
nhà ở xã hội  được tăng HSSDĐ 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng”. 
 1.6. Các công trình nghiên cứu khoa học đã công bố có liên quan 
 Chưa có nghiên cứu cụ thể nào trong lĩnh vực quản lý đô thị lấy khu vực 
nghiên cứu là KĐTMR quận Hà Đông, phân tích nội dung QLXD theo quy 
hoạch, chỉ t iêu sử dụng đất từ quy hoạch đến thực tiễn. Các nghiên cứu thường 
ở các mã ngành khác có nội dung nghiên cứu liên quan và chia làm 3 nhóm vấn 
đề gồm: Nhóm các chính sách quản lý vĩ mô; Nhóm nghiên cứu các vấn đề cụ 
thể; Nhóm nghiên cứu các vấn đề liên quan. 
1.7. Những vấn đề cần phải nghiên cứu 
- Hoàn thiện thể chế, đổi mới nội dung trong QLXD theo quy hoạch 
KĐTMR quận Hà Đông. 
- Tăng cường sự linh hoạt của nội dung GPQH và GPXD trong công tác 
QLXD theo quy hoạch gắn với các cơ chế khuyến khích ưu đãi. 
- Xây dựng cơ chế có sự tham gia cộng đồng, hài hòa lợi ích của các bên 
liên quan hướng đến xây dựng xã hội dân sự. 
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ Q LXD THEO QUY HOẠCH 
KĐTMR Q UẬN HÀ ĐÔNG. 
2.1. Các xu thế quản lý xây dựng đô thị 
* Các xu hướng quản lý đô thị và QLXD theo quy hoạch 
 Phát triển đô thị bền vững: được xác định là mục tiêu lâu dài và cơ bản; 
Xu thế quản trị tốt “Good Governance”: là sự vận hành của cơ quan kinh tế, 
chính trị và hành chính hướng đến sự tham gia của cộng đồng, công khai và 
minh bạch; QLXD theo quy hoạch: với các công cụ, bộ máy quản lý, quy định 
8 
quản lý nội dung quy hoạch gắn liền với quá trình đầu tư xây dựng theo quy 
hoạch được quy định tại Nghị định 11/2013/NĐ-CP; Xu thế cải tạo đất đai đô 
thị: có thể áp dụng cải tạo chỉnh trang khu vực đô thị hiện hữu, làng xóm đô thị 
hóa; Vai trò sự tham gia của cộng đồng trong quản lý KGCC: là yếu tố rất quan 
trọng xây dựng tinh thần nơi chốn, tạo ra sức sống và bản sắc riêng cho các 
KGCC và khu vực trong đô thị. 
* Một số lý thuyết về xu thế phân bố dân cư đô thị. 
 Lý thuyết về giảm thiểu chi phí đi lại; Lý thuyết lựa chọn giữa chi phí nhà 
ở và đi lại; Lý thuyết về chi phí nhà ở tối đa. Lý thuyết Chất lượng và Vị thế 
của TS. Hoàng Hữu Phê và TS. Patrick Walkley cho rằng: chính vị thế được 
gắn vào nhà ở chứ không phải chất lượng vật lý của nó” 
* Dự báo dân số theo quy hoạch và xu thế phân bố dân cư: 
 Hầu hết các dự báo quy hoạch đều hạn chế phát triển dân số khu vực hiện 
hữu nhưng đang thiếu các cơ chế, chính sách đồng bộ đi kèm. 
* Xu thế quản lý 
chỉ tiêu sử dụng đất 
 Chính sách ưu 
đãi, khuyến khích đầu 
tư xây dựng: Theo 
kinh nghiệm phát 
triển đô thị thế giới, 
nhằm thúc đẩy 
khuyến khích đầu tư 
phát triển đô thị, cần 
ban hành các chính 
sách ưu đãi. 
Hình 2.1. So sánh vai trò kiểm soát theo cặp chỉ tiêu sử dụng đất 
MĐXD – Tầng cao và HSSDĐ –Tầng cao 
MĐXD – Tầng cao HSSDĐ –Tầng cao 
17 
Sơ đồ 3.1. Mô hình tổ chức bộ máy quản lý KĐTMR quận Hà Đông. 
3.3. Nội dung QLXD theo quy hoạch KĐTMR quận Hà Đông. 
 * Quản lý địa điểm theo quy hoạch: Nội dung thực hiện quản lý địa điểm 
quy định tại Điều 70 Luật Quy hoạch Đô thị về Giới thiệu địa điểm và Điều 46- 
Luật Xây Dựng 2014 về Giới thiệu địa điểm xây dựng và Quyết định 
72/2014/QĐ-UBND. Tăng cường sự tham gia của UBND quận Hà Đông như là 
bước đầu tiên trong cơ chế chấp thuận thỏa thuận địa điểm dự án đầu tư xây 
dựng trên địa bàn quản lý hành chính, đặc biệt tại KĐTMR quận Hà Đông. 
 * Quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch: quản lý thực hiện quy hoạch 
trong các quy trình về Quản lý dự án đầu tư phát triển đô thị đã được quy định 
tại Chương 3 - Nghị định 11. Trong đó cần bổ sung thêm nội dung mới về quy 
Sở Tài 
nguyên 
Môi 
trường 
Ban Q uản lý khu vực phát 
triển đô thị 
Thành phố Hà Nội 
(Hội đồng nhân dân +Ủy ban nhân dân) 
Sở Q uy 
hoạch 
Kiến 
trúc 
Các Sở, 
Ban 
Ngành 
liên quan 
Sở Xây 
Dựng 
Bộ máy quản lý khu đô thị mở rộng quận Hà Đông 
Khu vực 
đô thị hiện 
hữu, làng 
xóm đô thị 
hóa 
Khu vực 
đô thị mới 
Khu đô thị 
mới 
Các khu 
vực khác 
K
h
u
v
ự
c
p
h
á
t
Cán bộ 
ĐÔ THỊ 
Q uận Hà 
Đông 
(Hội đồng nhân 
dân +UBND) 
UBND 
Phường 
Phòng Q uản lý đô thị 
(phân công cán bộ quản lý khu đô thị mở rộng) 
16 
giá trị trong thời gian của dự án xây dựng và có thể bị thu hồi. 
 * Đổi mới quy định về tổng diện tích sàn xây dựng theo quy hoạch 
 Các tiêu chí cơ bản “Bộ T iêu chuẩn Việt Nam về t ính toán tổng diện tích 
sàn xây dựng” dựa trên mục tiêu kiểm soát diện tích sàn với các chức năng sử 
dụng ưu đãi – khuyến khích – hạn chế. Theo đó, tổng diện tích sàn xây dựng 
(GFA) được phép, phù hợp các chỉ t iêu về HSSDĐ theo quy hoạch và các 
chương trình ưu đãi khác được tính toán theo công thức: GFA được phép = 
GFA quy hoạch + GFA ưu đãi (nếu có) 
 * Đổi mới nội dung giấy phép trong QLXD theo quy hoạch 
 - Giấy phép quy hoạch: được đổi mới gồm các ưu đãi HSSDĐ trong GCN 
ưu đãi (nếu có) được bổ sung, kèm theo là các cam kết của chủ đầu tư, nội dung 
thiết kế được khuyến khích ưu đãi hoặc các chính sách ưu đãi khác. 
 - Giấy phép xây dựng: được đổi mới gồm các ưu đãi HSSDĐ hoặc diện 
tích sàn xây dựng ưu đãi trong GCN ưu đãi (nếu có) được bổ sung, kèm theo là 
các cam kết của chủ đầu tư, nội dung đầu tư xây dựng được khuyến khích ưu 
đãi hoặc các chính sách ưu đãi khác. 
 * Thí điểm cơ chế chuyển nhượng quyền phát triển không gian: cần được 
luật hóa bởi quyết định hành chính của UBND thành phố được Hội đồng nhân 
dân thành phố thông qua với khu vực gửi và khu vực nhận được xác định. Mặc 
dù cần có những nghiên cứu tiếp theo nhưng thị trường về chuyển nhượng 
quyền phát triển không gian sẽ là một nhu cầu tất yếu. Và được giao dịch như 
một tài sản trên đất qua các sàn giao dịch bất động sản và có giá quy định trên 
một m2 sàn cho từng khu vực. 
 * Tăng cường bộ máy quản lý khu đô thị mở rộng quận Hà Đông: Bộ máy 
quản lý cơ bản theo quy định tại Thông tư 20/2013/TTLT-BXD-BNV và đề 
xuất bổ sung nhân sự: Cán bộ Quản lý KĐTMR và Cán bộ Đô thị. 
9 
 Thống nhất quản lý hệ số sử dụng đất và tổng diện tích sàn xây dựng: với 
các chính sách ưu đãi HSSDĐ đòi hỏi phải có quy định về: Kiểm soát HSSDĐ 
tối ưu theo quy hoạch; Kiểm soát HSSDĐ và sử dụng hiệu quả đất đai đô thị; 
Kiểm soát HSSDĐ và hỗ trợ các xu thế mới trong quy hoạch kiến trúc; Kiểm 
soát HSSDĐ và Chính sách phát triển Nhà ở; Kiểm soát tổng diện tích sàn và 
phí, thuế từ đất đai; 
* Chính sách phát triển các chương trình ưu đãi: Dựa trên cơ chế minh 
bạch, công khai và khuyến khích nhà phát triển đô thị đầu tư đúng định hướng 
hài hòa nhu cầu và lợi ích của Nhà quản lý – Nhà đầu tư – Người dân và Cộng 
đồng. 
* Xu thế đổi mới nội dung cấp giấy phép gắn với cơ chế ưu đãi HSSDĐ: 
Tạo nên công cụ bổ sung cho nhà quản lý thực hiện các chính sách, định hướng 
phát triển đô thị phù hợp theo quy hoạch và các điều kiện thực tế. 
2.2. Cơ sở pháp lý quản lý xây dựng theo quy hoạch 
 * Luật Thủ Đô: cho phép Hà Nội quyền lớn hơn để giải quyết các vấn đề 
trong quản lý phát triển thành phố Hà Nội.... Nghị định 24/2014/NĐ-CP cho 
phép UBND Hà Nội được phép thành lập các “Cơ quan chuyên môn đặc thù” 
sẽ tạo thuận lợi cho việc đề xuất cơ chế thí điểm, ưu đãi. 
 * Luật Quy hoạch đô thị và các Nghị định: là những cơ sở pháp lý quan 
trọng trong lập các đồ án quy hoạch. 
 * Luật Xây Dựng 2014: quy định nội dung QLXD theo đồ án quy hoạch 
xây dựng tại các Điều 45,46,47,48. thống nhất với Luật Quy hoạch đô thị về 
khái niệm QLXD theo quy hoạch. 
 * Nghị Định 11/2013/NĐ-CP về Quản lý đầu tư phát triển đô thị : xác 
định quan điểm mới gắn công tác lập quy hoạch với lập kế hoạch. 
 * Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thành phố Hà Nội đến năm 
2020, định hướng đến năm 2030: Xác định các định hướng về kinh tế đô thị, 
10 
huy động vốn đầu tư phát triển đô thị; thí điểm một số hình thức đầu tư mới 
như PPP (hợp tác công - tư), TOT (chuyển giao - kinh doanh - chuyển giao)... 
 * Định hướng của QHCHN 2030-2050 cho KĐTMR quận Hà Đông: thuộc 
khu vực phát triển đô thị trung tâm và là một trong các khu vực đô thị thuộc 
chuỗi đô thị phía Đông đường vành đai 4 (khu D4 nay gọi là S4). 
 * Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-2020 
và định hướng đến năm 2030: đề xuất rà soát các cơ chế chính sách trong việc 
xác định quyền sở hữu nhà ở à tài sản gắn với đất, nội dung cấp GPXD... 
 * Các cơ sở quản lý xây dựng theo quy hoạch: Quản lý theo đồ án QHPK 
S4; Quản lý theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị; Quản lý theo 
GPQH; Quản lý theo GPXD. 
 * Hệ thống các quy chuẩn, tiêu chuẩn: Cần xem xét tái lập chỉ t iêu 
HSSDĐ đã có trong Quy chuẩn xây dựng Việt Nam 1997 - tập 1 vào