Luận án Áp dụng phương pháp điều chỉnh đất trong triển khai dự án đầu tư xây dựng khu đô thị tại đô thị trung tâm Thủ đô Hà Nội

tự ĐTXD tại Việt Nam 
cũng tiệm cận và tương đồng với trình tự ĐTXD theo thông lệ quốc tế. Do đó 
đây là cơ sở thuận lợi cho việc áp dụng PPĐCĐ vào Việt Nam. 
e) Các quy định pháp luật về PTĐT gồm có Luật sửa đổi, bổ sung một số 
điều của Luật Xây dựng năm 2020 và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP. Đây là 
một quy định tương đối đặc thù cho lĩnh vực quản lý đầu tư PTĐT khi lĩnh 
vực này chưa có văn bản Luật quy định. Nội dung của Nghị định số 
11/2013/NĐ-CP có quy định riêng về dự án ĐTXD KĐT gồm phân loại dự 
án, trình tự thủ tục đầu tư và chuyển giao, quản lý hành chính. 
68 
2.2.2. Quản lý sử dụng đất trong đầu tư xây dựng khu đô thị 
2.2.2.1. Quản lý sử dụng đất theo lĩnh vực quy hoạch đô thị 
a) Quy định về trách nhiệm của Nhà nước trong việc chuẩn bị quỹ đất 
cho đầu tư phát triển đô thị 
Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ 
sở hữu và thống nhất quản lý [40]. Do đó, pháp luật đã có những quy định xác 
định rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc chuẩn bị quỹ đất cho đầu tư 
PTĐT. Điều 4 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP [34] đã quy định về “đất dành 
cho đầu tư phát triển đô thị” với trách nhiệm của Nhà nước (UBND cấp tỉnh 
và cấp huyện) thể hiện ở những nội dung cơ bản như sau: (i) chỉ đạo tổ chức 
tạo quỹ đất cho các dự án đầu tư PTĐT; (ii) tổ chức thực hiện hoặc hướng dẫn 
chủ đầu tư thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất; 
(iii) giao đất, cho thuê đất để đầu tư PTĐT; (iv) thu hồi toàn bộ hoặc từng phần 
đất đã giao, cho thuê đối với các dự án đầu tư PTĐT không triển khai hoặc 
chậm tiến độ được thực hiện theo các quy định của pháp luật về đất đai; (v) 
xác định quỹ đất dành cho xây dựng nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư. 
b) Quản lý sử dụng đất khi lập, phê duyệt QHCT KĐT 
Theo quy định khoản 4 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị [42] thì QHCT là 
cơ sở để lập dự án ĐTXD. QHCT KĐT là hồ sơ thể hiện chi tiết các nội dung 
quản lý sử dụng đất trong lĩnh vực quy hoạch đối với một dự án ĐTXD KĐT. 
Các hồ sơ bản vẽ của đồ án QHCT KĐT theo khoản 7 Điều 20 Nghị định 
số 37/2010/NĐ-CP [32] được thể hiện ở tỷ lệ 1/500. Thẩm quyền phê duyệt 
QHCT KĐT theo điểm c khoản 2 Điều 44 và Khoản 3 Điều 44 Luật Quy 
hoạch đô thị 2009 [42] là UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện. Nội dung 
đồ án QHCT KĐT theo Khoản 1 Điều 30 Luật Quy hoạch đô thị [42] gồm 
“việc xác định chỉ tiêu về dân số, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và yêu cầu 
69 
tổ chức không gian, kiến trúc cho toàn khu vực quy hoạch; bố trí công trình 
hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng; chỉ tiêu sử dụng đất và yêu cầu 
về kiến trúc công trình đối với từng lô đất; bố trí mạng lưới các công trình hạ 
tầng kỹ thuật đến ranh giới lô đất; đánh giá môi trường chiến lược.”. 
Đối với nội dung về quản lý sử dụng đất cho từng lô đất, khoản 3 Điều 
20 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP [32] quy định “xác định chức năng, chỉ tiêu 
sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao 
công trình, khoảng lùi công trình đối với từng lô đất và trục đường; vị trí, quy 
mô các công trình ngầm (nếu có).”. Các thông số về diện tích lô đất, mật độ 
xây dựng, tầng cao, khoảng cách giữa các công trình, hệ số sử dụng đất và 
chuyển đổi chức năng sử dụng đất phải xác định trong đồ án QHCT và thiết kế 
đô thị [28]. 
Từ những quy định trên, có thể thấy rằng quy định pháp luật của Việt 
Nam về QHCT KĐT chỉ điều chỉnh tới các chỉ tiêu sử dụng đất thuộc lĩnh vực 
QHĐT (kích thước, diện tích, tầng cao, mật độ, chức năng sử dụng đất) không 
bao gồm các nội dung sau: vấn đề quản lý sử dụng đất theo pháp luật về đất 
đai (chủ thể sở hữu hoặc sử dụng; các quyền có liên quan và các nội dung 
khác); vấn đề tài chính thực hiện dự án 
2.2.2.2. Quản lý sử dụng đất theo lĩnh vực tài nguyên và môi 
trường 
Theo Cục Quy hoạch đất đai [5], quản lý sử dụng đất là tên gọi chung 
của việc Nhà nước căn cứ vào mục tiêu đã định và vận hành tự nhiên hệ thống 
đất đai, quy luật kinh tế để tiến hành quy hoạch, tổ chức khống chế đối với 
công tác khai thác, sử dụng và bảo vệ đất đai. Quản lý sử dụng đất là trung 
tâm của quản lý đất đai. Thông qua quản lý sử dụng đất đai, bảo đảm đất đai 
được sử dụng lâu bền, nâng cao hiệu quả tổng hợp về kinh tế, xã hội và môi 
70 
trường của việc sử dụng đất. Quản lý sử dụng đất đai chủ yếu được tiến hành 
quản lý đối với ba mặt khai thác, sử dụng và bảo vệ đất đai. 
Để thực hiện quản lý sử dụng đất, Nhà nước thông qua việc thống kê, 
kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Theo Thông tư số 
27/2018/TT-BTNMT [26], việc thống kê, kiểm kê đất đai gồm các chỉ tiêu: 
a) Chỉ tiêu thống kê, kiểm kê đất đai định kỳ về loại đất. 
Tại Điều 8 Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT [26], chỉ tiêu loại đất thống 
kê, kiểm kê được phân loại theo mục đích sử dụng đất và được phân chia từ 
tổng thể đến chi tiết theo quy định như sau: (i) Nhóm đất nông nghiệp gồm 5 
loại; (ii) Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm 13 loại; (iii) Nhóm đất chưa sử 
dụng gồm đất bằng chưa sử dụng; đất đồi núi chưa sử dụng; núi đá không có 
rừng cây; (iv) Đất có mặt nước ven biển gồm đất mặt nước ven biển nuôi 
trồng thuỷ sản; đất mặt nước ven biển có rừng ngập mặn; đất mặt nước ven 
biển sử dụng vào mục đích khác. 
b) Chỉ tiêu thống kê, kiểm kê đất đai định kỳ về loại đối tượng sử dụng 
đất; loại đối tượng được Nhà nước giao quản lý đất 
Tại Điều 9 Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT [26], chỉ tiêu thống kê, 
kiểm kê đất đai định kỳ về loại đối tượng sử dụng đất; loại đối tượng được 
Nhà nước giao quản lý đất gồm: (i) Chỉ tiêu thống kê, kiểm kê đất đai về loại 
đối tượng sử dụng đất bao gồm 5 nhóm đối tượng; (ii) Chỉ tiêu thống kê, kiểm 
kê đất đai về loại đối tượng được Nhà nước giao quản lý đất, bao gồm 3 nhóm 
đối tượng. 
c) Chỉ tiêu thống kê, kiểm kê đất đai định kỳ theo khu vực tổng hợp 
Tại Điều 10 Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT [26], chỉ tiêu thống kê, 
kiểm kê đất đai định kỳ theo khu vực tổng hợp gồm 08 khu vực: (i) Đất khu 
71 
dân cư nông thôn; (ii) Đất khu công nghệ cao; (iii) Đất khu kinh tế; (iv) 
Đất khu nông nghiệp công nghệ cao; (v) Đất đô thị; (vi) Đất khu bảo tồn thiên 
nhiên; (vii) Đất cơ sở bảo tồn đa dạng sinh học; (viii) Đất ngập nước. 
Hệ thống 03 nhóm chỉ tiêu thống kê, kiểm kê nêu trên là cơ sở để quan 
lý sử dụng đất. Trong việc triển khai ĐTXD KĐT, việc xác định rõ loại đất, 
đối tượng sử dụng đất, đối tượng được Nhà nước giao đất và theo từng khu 
vực đất đai là những tiền đề quan trọng để hình thành dự án đầu tư. 
Bảng 2.1: Mẫu quy định về một số thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất [26]. 
Tờ 
bản đồ 
số 
Thửa 
đất số 
Diện tích 
(m
2
) 
Hình thức 
sử dụng 
Mục đích sử 
dụng 
Thời hạn 
sử dụng 
Nguồn gốc sử 
dụng 
Bên cạnh những nội dung trên, khi lập dự án ĐTXD KĐT, liên quan đến 
hiện trạng đất đai của người dân thì các thông tin gắn liền với QSDĐ của 
người dân cũng là các thông số quan trọng. Theo Thông tư số 23/2014/TT-
BTNMT [26], thì thông tin về từng thửa đất trong Giấy chứng nhận gồm 
những thông tin sau: (i) Thửa đất số; (ii) Tờ bản đồ số; (iii) Địa chỉ thửa 
đất; (iv) Diện tích; (v) Hình thức sử dụng; (vi) Mục đích sử dụng đất; (vii) 
Thời hạn sử dụng đất; (vii) Nguồn gốc sử dụng. Trong đó các thông tin (i), 
(ii), (iii), (v), (vi), (vii) và (viii) được quy định thể hiện tại bảng 2.1. 
Hệ thống các thông tin nêu trên là những căn cứ quan trọng để các bên 
liên quan xác định rõ các phương án bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc 
chuyển nhượng đất đai trong các dự án áp dụng cơ chế thu hồi đất hoặc 
chuyển nhượng đất đai. Đối với dự án áp dụng PPĐCĐ, thì những thông tin 
trên càng có vai trò quan trọng hơn, vì đây là dữ liệu đầu vào để xây dựng 
được phương án điều chỉnh đất. 
72 
2.2.2.3. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn 
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng [28] đã quy định cụ 
thể những yêu cầu về sử dụng đất cho từng lĩnh vực, hạng mục trong đô thị. 
Đây là cơ sở để triển khai việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh QHĐT. 
Đây là những yêu cầu bắt buộc đối với quy mô từng lô đât trong thiết kế quy 
hoạch phải tuân thủ. Trong đó có quy định về kích thước trong lô đất quy 
hoạch xây dựng công trình. Khi thực hiện việc điều chỉnh đất, thì đây là 
những tiêu chí cơ bản xác định quy mô của từng lô đất. 
Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây dựng mới tiếp giáp 
với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ ≥ 19m, bề rộng mặt tiền của 
công trình nhà ở ≥ 5m. Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu quy hoạch xây 
dựng mới tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ nhỏ hơn 19 
m, bề rộng mặt tiền của công trình nhà ở ≥ 4m. Chiều dài tối đa của lô đất xây 
dựng một dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với tuyến đường cấp đường chính khu 
vực trở xuống là 60m [28]. Ngoài ra là các quy định cụ thể về các yêu cầu sử 
dụng đất đảm bảo cho xây dựng hệ thống các công trình HTKT đảm bảo nhu 
cầu sử dụng theo từng chức năng theo quy hoạch. 
Bên cạnh đó, hệ thống các tiêu chuẩn về QHĐT, hệ thống các tiêu chuẩn 
để thiết kế, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở 
đều có những yêu cầu về chỉ tiêu, thông số liên quan đến đất đai. Đây là 
những thông số để xác định kích thước căn bản của từng lô đất đáp ứng từng 
chức năng sử dụng và quy mô cụ thể. 
2.2.3. Sự tham gia của người sử dụng đất trong đầu tư xây dựng 
2.2.3.1. Những quy định chung 
Hệ thống pháp luật của Việt Nam từ sau thời kỳ đổi mới đã có nhiều sửa 
đổi bổ sung từng bước đảm bảo vai trò của cộng đồng trong các mặt của đời 
73 
sống chính trị, kinh tế - xã hội, khoa học, văn hóa Trong hoạt động ĐTXD 
KĐT, sự tham gia của cộng đồng cũng đã được cụ thể hóa trong các lĩnh vực, 
quy hoạch, đất đai và xây dựng, cụ thể: 
- Trong lĩnh vực đất đai, sự tham gia của cộng đồng được quy định tại 
Điều 43 Luật Đất đai [40] về lấy ý kiến về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. 
Trong đó đã có những quy định về nội dung, hình thức, thời gian lấy ý kiến; 
trách nhiệm của cơ quan tổ chức lấy ý kiến; 
- Trong lĩnh vực QHĐT, đối với quá trình lập quy hoạch, sự tham gia 
của cộng đồng được quy định tại Điều 8 Luật Quy hoạch đô thị [42] trong đó 
quy định về quyền và trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc 
tham gia ý kiến và giám sát hoạt động QHĐT; 
- Trong lĩnh vực xây dựng, quy định về giám sát của cộng đồng được 
quy định tại Điều 8 Luật Xây dựng [45]. Tuy nhiên, vai trò giám sát của cộng 
đồng được đặt nặng đối với các dự án sử dụng vốn Nhà nước, vốn đóng góp 
của cộng đồng và vốn tài trợ của tổ chức, cá nhân trong nước. Trên thực tế, 
các dự án sử dụng vốn tư nhân mặc dù thuộc thẩm quyền của chủ đầu tư 
nhưng do các ảnh hưởng tới kiến trúc cảnh quan đô thị, cộng đồng dân cư nên 
cũng cần có sự giám sát của cộng đồng. Tuy nhiên, nội dung này hiện chưa 
được luật định. 
Căn cứ các quy định nêu trên, có thể thấy rằng, các quy định hiện hành 
xem xét cộng đồng là một đối tượng chịu tác động khi quy hoạch đất đai, 
QHĐT và ĐTXD. Cách tiếp cận trên là phù hợp và cần thiết. Tuy nhiên, sự 
tham gia của cộng đồng cần được mở rộng hơn về phạm vi, trong đó cộng 
đồng là chủ thể thực hiện quy hoạch và ĐTXD. Việc quản lý ĐTXD KĐT 
theo PPĐCĐ trong đó người dân là đối tượng góp QSDĐ để thực hiện dự án 
là cơ chế đảm bảo được sự tham gia của cộng đồng cả về quyền lợi, trách 
74 
nhiệm và nghĩa vụ. Khi đó, cộng đồng vừa đóng vai trò là đối tượng chịu tác 
động nhưng đồng thời cũng là chủ thể tổ chức triển khai dự án. Đây là cơ chế 
hiệu quả nhất về sự tham gia của cộng đồng. 
2.2.3.2. Góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại quyền sử 
dụng đất để thực hiện dự án đầu tư 
a) Nguyên tắc áp dụng 
QSDĐ được coi là một tài sản có giá trị và góp thành vốn để thực hiện 
dự án ĐTXD theo quy định Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 [40]. Do 
đó, thực tế cơ chế vận dụng quy định về góp QSDĐ và điều chỉnh lại QSDĐ 
chính là việc người sử dụng đất tham gia cùng thực hiện dự án ĐTXD với 
phần vốn góp là QSDĐ và phần lợi ích nhận lại cũng chính là QSDĐ (sau khi 
đã được điều chỉnh phù hợp). Cơ chế vận dụng cơ bản như sau: 
- QSDĐ được người sử dụng đất và nhà đầu tư thỏa thuận về giá trị của 
QSDĐ để tham gia góp vốn vào dự án ĐTXD; 
- Người sử dụng đất góp QSDĐ đóng vai trò như cổ đông cùng với nhà 
đầu tư trở thành chủ đầu tư của dự án; 
- Phần giá trị QSDĐ trước khi dự án triển khai, được các bên xác định 
giá trị thành tiền làm cơ sở để xác định phần diện tích đất tương ứng nhận lại 
sau khi dự án được triển khai. Đây là cơ sở để xây dựng phương án điều chỉnh 
đất và lấy ý kiến đồng thuận của đa số; 
- Phần đất mà người sử dụng đất nhận lại sau dự án theo nội dung dự án 
được duyệt là phần lợi ích có được từ việc góp vốn bằng QSDĐ để thực hiện 
dự án ĐTXD. 
b) Các loại hình dự án đầu tư được áp dụng 
75 
Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn đã có những quy định 
cho phép người sử dụng đất được góp vốn bằng QSDĐ đề đầu tư, cụ thể là: 
- Điều 73 về Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê 
QSDĐ, nhận góp vốn bằng QSDĐ để sản xuất, kinh doanh, quy định rõ đối 
tượng được áp dụng cơ chế góp vốn bằng QSDĐ để sản xuất, kinh doanh;. 
- Điều 146 về Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư 
nông thôn, có quy định tại khoản 4 về trường hợp cộng đồng dân cư xây 
dựng, chỉnh trang các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; 
- Điều 179 về Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, 
giao quyền cho người sử dụng đất được tự đầu tư trên đất bị thu hồi, hoặc cho 
nhà đầu tư thuê QSDĐ hoặc góp vốn với dự án đầu tư bằng QSDĐ; 
- Khoản 2 Điều 34 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP [37] đã bổ sung Điều 
49a tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trong đó quy định về điều kiện áp dụng 
phương thức góp QSDĐ và điều chỉnh lại QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư. 
Với quy định nêu trên thì mọi loại hình dự án không phân biệt về quy 
mô, tính chất, nguồn vốn đầu tư chỉ cần không thuộc trường hợp Nhà nước 
thu hồi đất thì được nhận góp vốn bằng QSDĐ. Do đó, các dự án ĐTXD KĐT 
được phép áp dụng quy định góp QSDĐ và điều chỉnh lại QSDĐ. 
c) Trình tự, thủ tục thực hiện 
Về trình tự, thủ tục thực hiện quy định góp vốn bằng QSDĐ đã được 
hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 34 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP [37] theo đó bổ 
sung Điều 49a tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về điều kiện áp 
dụng, trong đó có quy định “Phải có phương án góp quyền sử dụng đất và 
điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được người sử dụng đất thuộc khu vực đất 
dự kiến thực hiện dự án đồng thuận và được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê 
76 
duyệt”. Đây là quy định hàm ý về một thủ tục, trình tự mà các bên phải thực 
hiện. Tuy nhiên, phương án trên gồm nội dung gì, thể thức văn bản; quy trình 
lập, thẩm định, phê duyệt; mối quan hệ với các tài liệu, thành phần hồ sơ khác 
của một dự án ĐTXD thì chưa được quy định. Do đó, thực tiễn từ khi ban 
hành quy định nêu trên đến nay, chưa ghi nhận những trường hợp dự án áp 
dụng quy định này. Để áp dụng quy định này cần thiết phải có hướng dẫn cụ 
thể hơn cách thức triển khai thực hiện. 
2.2.4. Trình tự đầu tư xây dựng khu đô thị 
2.2.4.1. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị 
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng [44] quy định “Dự 
án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng có công năng phục vụ 
hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở hoặc 
công trình xây dựng khác theo quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền 
phê duyệt để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị”. Nghị định 
hướng dẫn Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng có quy định 
về phân loại các dự án ĐTXD, tuy nhiên cách phân loại này không chỉ ra các 
cơ chế chuyển dịch đất đai được áp dụng. 
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng [44] quy định bổ 
sung một số nội dung đặc thù của dự án ĐTXD KĐT trong BCNCKT, cụ thể: 
“Dự án ĐTXD nhà ở, dự án ĐTXD KĐT... phải có thông tin về các loại hình 
nhà ở, việc thực hiện các yêu cầu về nhà ở xã hội (nếu có). Đối với dự án 
ĐTXD KĐT phải có thuyết minh về phương án xây dựng đồng bộ HTKT, 
HTXH của dự án và kết nối với HTKT, HTXH ngoài phạm vi dự án, phương 
án bàn giao công trình...”. Nghị định quy định chi tiết một số nội dung về 
quản lý dự án ĐTXD [39] đã cụ thể các nội dung nêu trên tại các Điều 9 và 
Điều 11. Các nội dung này được lập trên cơ sở QHCT đã được duyệt trong đó 
77 
bao gồm bản vẽ Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất. Tuy nhiên, do bản vẽ 
này đã được UBND cấp tỉnh duyệt trước nên trường hợp áp dụng quy định 
góp QSDĐ và điều chỉnh lại QSDĐ sẽ phát sinh những khó khăn như sau: 
- Trong cơ chế PPĐCĐ, các giải pháp về phương án phân bổ đất đai, giải 
pháp tài chính, kinh doanh được nghiên cứu và lấy ý kiến của các chủ thể 
liên quan đồng thời khi xây dựng phương án điều chỉnh đất. Nên trong trường 
hợp, khi chủ đầu tư lập phương án phân bổ đất đai, giải pháp tài chính, kinh 
doanh và xin ý kiến các chủ thể có liên quan, mà dẫn tới phải thay đổi bản 
vẽ Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất thì chủ đầu tư phải thực hiện lại điều 
chỉnh QHCT trước khi lập dự án đầu tư; 
- Nội dung dự án đầu tư hiện nay được lập trên cơ sở pháp luật đất đai 
quy định về hai hình thức chuyển dịch đất đai là thu hồi đất và thỏa thuận. Do 
đó, các nội dung dự án hiện hành không hướng dẫn cụ thể trong trường hợp 
nhà đầu tư muốn thực hiện theo cơ chế góp QSDĐ và điều chỉnh lại QSDĐ 
thì nội dung dự án cần được bổ sung thêm các yêu cầu gì. 
2.2.4.2. Bốn giai đoạn triển khai đầu tư xây dựng 
a) Giai đoạn chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư 
Theo quy định pháp luật về đầu tư trước khi thực hiện ba giai đoạn như 
pháp luật về xây dựng quy định, thì thực hiện bước “chấp thuận chủ trương 
đầu tư” hay lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu tiền khả thi. 
Giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư “là việc cơ quan nhà nước có 
thẩm quyền chấp thuận về mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, thời hạn, nhà 
đầu tư hoặc hình thức lựa chọn nhà đầu tư và các cơ chế, chính sách đặc biệt 
(nếu có) để thực hiện dự án đầu tư” [41]. 
78 
Hình 2.4: Sơ đồ trình tự ĐTXD dự án theo các quy định pháp luật hiện hành. 
Sau khi có chủ trương đầu tư thì tiến hành việc lựa chọn nhà đầu tư 
thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc đấu giá QSDĐ. Theo 
quy định pháp luật về quy hoạch, trong giai đoạn này bao gồm thêm thủ tục 
lập, thẩm định và phê duyệt QHCT tỷ lệ 1/500. 
b) Ba giai đoạn theo quy định của pháp luật về xây dựng 
Theo quy định tại Điều 50 Luật Xây dựng năm 2013 [45] thì quy trình 
thực hiện dự án gồm 03 giai đoạn: chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc 
xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng, trừ trường hợp xây 
dựng nhà riêng lẻ. 
79 
Theo quy định của Nghị định quy định chi tiết một số nội dung về quản 
lý dự án ĐTXD [39] thì các bước thực hiện cụ thể như sau: 
- Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: 
Khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền 
khả thi, quyết định/chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có); lập, thẩm định, phê 
duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 phục vụ lập Báo cáo nghiên cứu khả thi 
đầu tư xây dựng; lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi để phê 
duyệt/quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác 
liên quan đến chuẩn bị dự án; 
- Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: 
Cchuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảo sát xây 
dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây 
dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng); lựa chọn 
nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựng công trình; giám sát 
thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; vận hành, chạy 
thử; nghiệm thu hoàn thành công trình xây dựng; bàn giao công trình đưa vào 
sử dụng và các công việc cần thiết khác; 
- Giai đoạn kết thúc xây dựng gồm các công việc: 
Quyết toán hợp đồng xây dựng, quyết toán dự án hoàn thàn