Tóm tắt Luận án Kiến trúc nhà ở công nhân các khu công nghiệp tập trung tại Hải Phòng theo hướng công nghiệp hóa xây dựng

 bố cục mặt bằng kiến trúc, về hệ kết cấu đều gặp trở ngại lớn. Mặt 
khác trong thời kỳ này, trình độ sản xuất, vật liệu cũng như thi công còn 
nhiều hạn chế dẫn tới chất lượng nhà ở lắp ghép không đáp ứng được 
nhu cầu sử dụng cũng như đảm bảo an toàn cho người ở. Giai đoạn sau 
năm 1986 nhận thức về công nghiệp hóa cũng như hiệu quả của công 
nghiệp hóa chưa có mô hình “ mẫu” cho công nghiệp hóa xây dựng vì 
vậy việc áp dụng các công nghệ mới còn dò dẫm và bị động. Mặt khác 
các nhà tư vấn thiết kế cũng chưa đủ mạnh để đưa ra phương án công 
nghiệp hóa vượt các phương án xây dựng truyền thống. 
5. Có thể thấy tại mỗi giai đoạn, do điều kiện kỹ thuật, kinh tế của xã 
hội quy hoạch - kiến trúc nhà ở cho công nhân tại Hải Phòng đều có 
những ưu điểm và hạn chế nhất định trong quá trình xây dựng và đưa 
 9 
vào sử dụng. Nhà ở giai đoạn trước năm 1986 được xây dựng đa dạng 
nhưng thiếu sự linh hoạt; giai đoạn từ năm 1986 đến năm 2000 xây dựng 
lộn xộn, tùy tiện do thiếu sự định hướng; giai đoạn sau năm 2000 khu ở 
quy hoạch đồng bộ với khu công nghiệp tuy nhiên chưa thu hút được 
nguồn vốn xây dựng, nhà ở thiết kế với tiêu chuẩn cao. 
1.4.2. Các vấn đề cần nghiên cứu giải quyết 
1. Nghiên cứu các hệ thống lý luận về tổ chức khu ở, nhà ở; từ đó đề 
xuất quan điểm và nguyên tắc trong quá trình quy hoạch khu ở, xây 
dựng phát triển nhà ở. 
2. Xác định hệ thống tiêu chí “thích ứng - mềm dẻo” để nhà ở cho 
công nhân bền vững trong suốt quá trình sử dụng. 
3. Nghiên cứu phân tích đặc điểm công nghiệp và cơ cấu quy hoạch 
đô thị Hải Phòng để đề xuất giải pháp tổ chức khu ở gắn với không gian 
đô thị và khu công nghiệp; từ đó giúp khu ở công nhân phát triển đồng 
bộ và hòa nhập với cộng đồng đô thị. 
4. Nghiên cứu nhu cầu nhà ở của công nhân, đặc điểm xã hội của lực 
lượng lao động, nhà ở với thu nhập, cơ cấu sử dụng đất tại Hải Phòng; từ 
đó đề xuất mô hình nhà ở phù hợp. 
5. Phân tích, làm rõ những cơ sở ảnh hưởng tới công nghệ xây dựng, 
ưu nhược điểm của các loại công nghệ xây dựng; từ đó lựa chọn mô 
hình công nghệ xây dựng thích hợp. 
 10 
CHƯƠNG II. CƠ SỞ KHOA HỌC ĐỂ TỔ CHỨC KHÔNG GIAN 
KIẾN TRÚC NHÀ Ở CÔNG NHÂN CÁC KHU CÔNG NGHIỆP 
TẬP TRUNG TẠI HẢI PHÒNG THEO HƯỚNG CÔNG NGHIỆP 
HOÁ XÂY DỰNG 
2.1. Cơ sở lý luận 
2.1.1. Các mô hình lý thuyết về quy hoạch đô thị 
- Đô thị công năng (The Functional City) của CIAM: đưa ra mô hình 
đô thị hiện đại bao gồm 4 công năng đơn giản là: Ở, Làm việc, Nghỉ 
ngơi và Giao thông. 
- Đô thị học Mới (New Urbanism) của Christopher Charles 
Benninger: đề xuất 10 nguyên tắc PIU là: cân bằng với thiên nhiên; cân 
bằng với Truyền thống; công nghệ thích hợp; thân thiện hiếu khách; tính 
hiệu quả; tầm vóc con người; ma trận cơ hội; hội nhập vùng; sự di 
chuyển cân bằng; trung thực về thể chế. 
- Thành phố công nghiệp của Tony Garnier: các khu nhà ở, khu công 
nghiệp, khu vực giải trí, giao thông vận tải và các hệ thống cây xanh 
được bố trí hợp lý, rõ ràng. Quy mô thành phố được xác định khoảng 
35.000 – 40.000 người. 
2.1.2. Các mô hình đơn vị ở 
- Aristotle đã nhận định rằng mỗi thành - bang (polis) nên có số 
thành viên giới hạn (4000 người) để tiếng nói của mỗi cá nhân được 
lắng nghe bởi cả cộng đồng. 
 - “Thành phố vườn” vào năm 1898, Ebenezer Howard cũng chia một 
thành phố thành những “phường” với dân số 5000 người và các dịch vụ 
công cộng cơ bản. 
- Clarence Perry đề xuất 6 nguyên lý thiết kế nhằm tạo ra những khu 
dân cư an toàn, có ranh giới và đặc trưng rõ rệt, khuyến khích sự giao 
 11 
tiếp giữa các cư dân và tương tác giữa cư dân và địa danh nơi họ sinh 
sống. 
2.1.3. Chất lượng khu ở, nhà ở 
- Chất lượng khu ở phụ thuộc vào 3 yếu tố “môi trường”, “sự gắn bó” 
và “ khả năng lựa chọn”. (Sidney Browwer) 
- Chất lượng nhà ở phụ thuộc vào yếu tố dinh dưỡng, khả năng sinh 
sản, sức khỏe, giáo dục và việc làm/thu nhập trong mối quan hệ nhiều 
chiều giữa chúng. (Y. L. Gambo - 2012) 
2.1.4. Các mô hình thiết kế nhà ở hiện đại 
Có 4 mô hình đó là: nhà ở đủ điều kiện; nhà ở linh hoạt và thích ứng; 
nhà ở tối thiểu cho đối tượng thu nhập thấp; nhà ở sinh thái. Từ đó rút ra 
những khả năng có thể áp dụng cho nhà ở công nhân đó là: tính linh hoạt 
và thích ứng nhằm đáp ứng nhu cầu ở đa dạng; nhà ở hoàn thiện theo 
thời gian để giảm giá thành ban đầu và tăng khả năng tham gia của 
người ở trong việc tiếp cận, sở hữu và xây dựng nhà ở; giảm kích thước, 
lựa chọn giải pháp quy hoạch, xây dựng, tổ chức mặt bằng, để giảm chi 
phí và tiết kiệm năng lượng; tổ hợp chức năng căn hộ để giảm diện tích 
xây dựng; tận dụng nguồn năng lượng, vật liệu tự nhiên. 
2.1.5. Linh hoạt, biến đổi không gian nhà ở 
Trên quan điểm cố định/khả năng thay đổi, có 3 cách nhìn nhận về 
cấu trúc không gian của một căn hộ: góc độ không gian, góc độ kết cấu - 
cấu kiện, góc độ thiết kế - sử dụng. 
2.2. Công nghiệp hóa xây dựng nhà ở 
2.2.1. Các vấn đề chung. 
Công nghệ xây dựng được đặc trưng bởi 2 yếu tố đó là phương pháp 
công nghệ, nguyên tắc hoàn thành sản phẩm. Công nghiệp hóa có 3 mức 
 12 
đó là mức độ thấp, mức độ trung bình và mức độ cao; hệ kích thước sử 
dụng trong thiết kế nhà ở. 
2.2.2. Đặc điểm công nghệ xây dựng nhà ở 
Đánh giá, phân tích ưu nhược điểm và phạm vi ứng dụng của các 
công nghệ xử lý nền móng, công nghệ xây dựng phần thân nhà. 
2.2.3. Cơ sở lựa chọn công nghệ xây dựng: gồm 03 nhóm 
Hệ thống cơ sở lựa chọn mô hình công nghệ xây dựng 
Cơ sở 
về kiến trúc 
Cơ sở 
về kết cấu 
Cơ sở 
về công nghệ 
- Tính linh hoạt trong 
thiết kế 
- Phối hợp kích thước 
- Đa dạng về hình thức 
- Số tầng thích hợp 
- Vật liệu và trang thiết bị 
thích hợp 
- Đáp ứng yêu cầu về môi 
trường 
- Đảm bảo kinh tế theo 
chỉ tiêu tổng hợp 
- Số tầng và chiều cao 
nhà 
- Kết cấu theo khu vực 
- Khả năng thống nhất 
và điển hình hoá 
- Khả năng lắp lẫn nếu 
là lắp ghép 
- Qui mô sản xuất lớn 
- Sản xuất tập trung 
- Mức tri thức trong 
thành phần sản phẩm 
cao 
- Thích hợp cho từng 
vùng 
- Tính kinh tế theo góc 
độ sản xuất nhà ở 
2.3. Đặc điểm xã hội và nhu cầu nhà ở của công nhân 
2.3.1. Đặc điểm xã hội của lực lượng lao động 
- Đối tượng lao động: gồm chuyên gia nước ngoài và công nhân viên 
chức đại diện chiếm 9,1%, lao động ngoại tỉnh chiếm 59,7% và lao động 
địa phương bị lấy đất làm KCN chiếm 5,2%. 
- Mức thu nhập: nhóm thu nhập thấp (chiếm khoảng 20,0%), nhóm 
thu nhập trung bình khá (chiếm khoảng 65,0%), nhóm thu nhập cao 
(chiếm khoảng 15,0%). 
- Về độ tuổi: từ 18 - 30 chiếm 68,2%, nhóm có độ tuổi từ 30 - 45 
chiếm 23,2% và nhóm có độ tuổi trên 45 chiếm 8,6%. 
- Về thâm niên công việc: từ 1 - 5 năm chiếm 37,5%, từ 6 - 10 năm 
chiếm 16,4%, từ 11 - 20 năm chiếm 27,3%, trên 20 năm 18,8%. 
 13 
- Về quy mô gia đình: gia đình hạt nhân từ 1 - 2 thế hệ chiếm 93,3%, 
gia đình 3 thế hệ khoảng 6,7%. 
- Biến đổi cấu trúc gia đình: công nhân hộ gia đình và quy mô gia 
đình có sự gia tăng và biến đổi theo thời gian. 
2.3.2. Nhu cầu nhà ở của công nhân 
- Hệ thống dịch vụ công cộng: 82% muốn có chợ, siêu thị, bách hoá; 
78% muốn có bệnh viện, phòng y tế; 45% muốn có trường học, nhà trẻ; 
bưu điện, cửa hàng (47%); công viên, vườn hoa (44%); sân thể dục thể 
thao (42%); công trình văn hoá như câu lạc bộ giải trí, nhà văn hoá 
(35%); rạp chiếu phim (30%). 
- Loại hình số tầng nhà ở: Công nhân đều mong muốn căn hộ có khu 
phụ riêng biệt, số lượng người ở trong căn hộ từ 2 - 6 người, hộ gia đình 
2 thế hệ mong muốn căn hộ có không gian ngủ riêng. 
- Khả năng chi trả cho nhà ở: phụ thuộc vào mức thu nhập và chiếm 
khoảng từ 6 - 15%. 
 - Tỷ lệ công nhân có nhu cầu về nhà ở: 66,8% công nhân có nhu cầu 
về nhà ở trong đó thuê chiếm 43,5%, mua và thuê mua chiếm 23,3%. 
2.4. Đặc điểm đô thị Hải Phòng 
2.4.1. Điều kiện tự nhiên: có mùa hè nóng, mùa đông lạnh, biên độ 
nhiệt trong ngày lớn, độ ẩm cao, mưa bão nhiều, nền đất yếu. 
2.4.2. Vị trí, quy mô, tính chất các khu công nghiệp tập trung 
- Về vị trí: gồm 03 nhóm khu công nghiệp đó là nhóm ở ven đô thị, 
nhóm gắn với khu đô thị mới và nhóm ở ngoại thành (xa đô thị). 
- Về tính chất khu công nghiệp: nhóm khu công nghiệp công nghệ 
sạch - kỹ thuật cao, nhóm khu công nghiệp tổng hợp - dịch vụ cảng biển, 
nhóm khu công nghiệp đóng tàu và phụ trợ đóng tàu. 
- Về quy mô: nhóm khu công nghiệp quy mô trung bình (50 - 200ha), 
nhóm khu công nghiệp quy mô lớn (200 - 500ha) nhóm khu công nghiệp 
quy mô rất lớn (trên 500ha). 
 14 
2.4.3. Quy hoạch không gian và cơ cấu sử dụng đất: có quỹ đất ở lớn 
(cả khu vực nội thành lẫn khu vực ngoại thành); khu vực nội thành có 
quỹ đất công cộng thấp (chỉ đạt 0,2 lần so với quy chuẩn); khu vực 
ngoại thành có quỹ đất công cộng lớn (gấp 1,2 lần so với quy chuẩn). 
2.4.4. Kiến trúc nhà ở đô thị: nhà ở chung cư có chiều cao tầng trung 
bình 5,0 tầng, liên kế - khối ghép 2,5 tầng. 
2.4.5. Điều kiện kỹ thuật và vật liệu xây dựng: nguồn vật liệu đa dạng 
và dồi dào, lực lượng lao động thủ công lớn, đội ngũ cán bộ và điều kiện 
kỹ thuật xây dựng đáp ứng tốt mọi yêu cầu đặt ra. 
2.4.6. Sự phân tầng về mức sống và khác biệt trong lợi thế về nhà ở: 
kết cấu nhà ở chủ yếu kiên cố, diện tích nhà ở tăng theo thu nhập (nhóm 
nghèo nhất là 12,8m2/người, nhóm giầu nhất là 33,65m2/ người). 
2.5. Cơ sở pháp lý 
2.5.1. Quan điểm và định hướng công nghiệp hóa phát triển nhà ở đô 
thị 
2.5.2. Chủ trương thành phố Hải Phòng về phát triển đô thị, nhà ở xã 
hội 
2.5.3. Chính sách thành phố Hải Phòng về phát triển nhà ở 
2.5.4. Các văn bản pháp lý liên quan đến nhà ở cho công nhân 
2.2.5. Các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật trong nhà ở 
2.6. Nhận xét chung. 
1. Có thể thấy mỗi mô hình tổ chức khu ở, nhà ở đều có những ưu 
điểm và nhược điểm. Việc tổ chức khu ở, kiểu loại hình nhà ở cho công 
nhân cần dựa vào nhu cầu ở của nhóm đối tượng lao động cũng như đặc 
điểm khu vực ở để có giải pháp cho hợp lý. Tuy nhiên yếu tố linh hoạt 
và biến đổi, giảm giá thành xây dựng, đáp ứng những nhu cầu sinh hoạt 
thường ngày là điều đặc biệt cần thiết đối với nhà ở công nhân. 
2. Chất lượng nhà ở phụ thuộc vào môi trường ở, sự gắn bó với cộng 
đồng dân cư, sự riêng tư trong căn hộ, khả năng việc làm/thu nhập thêm, 
 15 
gần nơi làm việc và hệ thống giao thông và dịch vụ công cộng của đô 
thị. 
3. Nhà ở cho công nhân là nhà ở đô thị hiện đại. Trong quá trình phát 
triển cần có những quan điểm, nguyên tắc cũng như giải pháp xây dựng 
để phù hợp đối tượng ở cũng như điều kiện thực tiễn tại Hải Phòng. 
4. Về công nghệ xây dựng nhà ở tại Hải Phòng, mỗi loại công nghệ 
nêu ra đều có những ưu điểm, nhược điểm, thích ứng đối với những điều 
kiện cụ thể. 
5. Công nghiệp hóa xây dựng nhà ở được xác định dựa theo 3 nhóm 
cơ sở với các nội dung cụ thể: 
- Về kiến trúc đó là: tính linh hoạt trong thiết kế, sự phối hợp các 
kích thước, sự đa dạng về hình thức, số tầng thích hợp, vật liệu và trang 
thiết bị thích hợp, đáp ứng môi trường, tính kinh tế theo chỉ tiêu tổng 
hợp. 
- Về kết cấu đó là: số tầng và chiều cao nhà, kết cấu theo vùng miền 
có khả năng thống nhất và điển hình hóa, khả năng lắp lẫn. 
- Về công nghệ xây dựng đó là: quy mô sản xuất lớn, mức độ sản 
xuất tập trung, mức tri thức trong thành phẩm cao, thích hợp cho từng 
vùng và tính kinh tế cao theo góc độ sản xuất nhà ở. 
6. Các khu công nghiệp tập trung tại Hải Phòng đều có quy mô trên 
50ha với xu hướng phát triển loại hình công nghiệp sạch, ít độc hại tới 
môi trường; quy hoạch tại 3 khu vực đó là: ven đô thị, gắn với khu đô thị 
mới và ngoại thành (xa đô thị). 
7. Công nhân tại các khu công nghiệp ở Hải Phòng có đặc điểm sau: 
mức thu nhập trung bình cao hơn so với mức thu nhập trung bình của cả 
nước; gồm nhóm thu nhập thấp, nhóm thu nhập trung bình khá và nhóm 
thu nhập cao; độ tuổi chủ yếu còn trẻ gồm nhóm lao động độc thân và 
nhóm lao động có gia đình; thời gian làm việc tại khu công nghiệp gồm 
nhóm có thâm niên làm việc ngắn và nhóm gắn bó lâu dài với khu công 
 16 
nghiệp; đối tượng có nhu cầu về nhà ở gồm nhóm lao động ngoại tỉnh, 
chuyên gia nước ngoài, viên chức đại diện và lao động địa phương bị lấy 
đất làm khu công nghiệp. Tỷ lệ, quy mô hộ gia đình của người lao động 
tăng dần và biến đổi theo thời gian, chủ yếu gia đình 1 - 2 thế hệ. 
8. Nguyện vọng về nhà ở của người lao động mong muốn khu ở có 
các dịch vụ đời sống hàng ngày, chủ yếu tập trung vào loại hình nhà ở 
dạng chung cư dưới 7 tầng và dạng liên kế - khối ghép từ 1 - 2 tầng; căn 
hộ ở với mong muốn dưới 6 người, khép kín. Đối với nhóm lao động 
thuê nhà ở diện tích căn hộ ở từ 21 - 30m2, hộ sở hữu nhà là 31 - 60m2. 
Khả năng chi trả cho nhà ở tăng theo thu nhập; nhóm có thu nhập càng 
cao khả năng tích lũy mua nhà ở càng lớn. 
9. Hải Phòng có nền đất yếu, mưa bão nhiều, có mùa đông lạnh mùa 
hè nóng; cơ cấu đất ở tại khu vực nội thành và ngoại thành đều lớn hơn 
so với quy chuẩn; nhà ở đô thị có chiều cao tầng trung bình 5,0 tầng đối 
với nhà ở dạng chung cư 2,5 tầng đối với nhà ở liên kế - khối ghép; nhà 
ở chủ yếu là dạng kiên cố, diện tích ở bình quân khoảng từ 12 - 15m2 đối 
với nhóm thu nhập trung bình thấp và từ 15 - 21m2 đối với nhóm thu 
nhập trung bình khá; có nguồn vật liệu công nghiệp đa dạng, nguồn 
nhân lực và kỹ thuật xây dựng có trình độ chuyên môn cao đáp ứng tốt 
những yêu cầu công nghệ xây dựng đặt ra; có nguồn lao động thủ công 
lớn, vật liệu xây dựng địa phương dồi dào. 
10. Thành phố Hải Phòng với chủ trương phát triển đô thị theo hướng 
sinh thái - kinh tế; khu vực nội thành phát triển thành đô thị trung tâm, 
các huyện thị ngoại thành sẽ mở rộng và phát triển thành các đô thị vệ 
tinh; đa dạng hoá các loại hình, tận dụng mọi nguồn lực của xã hội, kết 
hợp giữa công nghệ truyền thống với công nghệ hiện đại trong xây dựng 
nhà ở. 
 17 
CHƯƠNG III. GIẢI PHÁP KIẾN TRÚC NHÀ Ở CÔNG NHÂN 
CÁC KHU CÔNG NGHIỆP TẬP TRUNG TẠI HẢI PHÒNG 
THEO HƯỚNG CÔNG NGHIỆP HOÁ XÂY DỰNG 
3.1. Quan điểm và nguyên tắc 
3.1.1. Quan điểm: gồm 03 quan điểm 
- Nhà ở công nhân phát triển từng bước theo giai đoạn, với mô hình 
hỗn hợp chức năng. 
- Công nghệ xây dựng được lựa chọn phù hợp và tuân theo quy 
hoạch cũng như phải có các chính sách đặc biệt. 
- Nhà ở công nhân bao gồm các tiện nghi và dịch vụ xã hội, trong 
một môi trường liên kết con người với các thiết chế xã hội xung quanh. 
3.1.2. Nguyên tắc: gồm 06 nguyên tắc 
- Các dự án khu ở phải xây dựng bổ sung và đóng góp hệ thống hạ 
tầng mới trên cơ sở hệ thống hạ tầng cũ của khu vực ở. 
- Xác định quy mô khu ở phù hợp với khu vực. 
- Sử dụng mạng lưới mô đun trong quy hoạch và thiết kế kiến trúc. 
- Lấy hộ gia đình hạt nhân 1 thế hệ làm cơ sở thiết kế nhà ở. 
- Tối ưu hóa các yếu tố cố định, linh hoạt các yếu tố có thể biến đổi 
trong nhà ở. 
- Công nghệ xây dựng đảm bảo tính linh hoạt của nhà ở, đáp ứng cơ 
bản các cơ sở lựa chọn công nghiệp hóa xây dựng, hướng tới phát triển 
bền vững toàn diện về mặt kinh tế, văn hóa và môi trường. 
3.2. Đề xuất hệ thống tiêu chí “thích ứng - linh hoạt” trong xây dựng 
nhà ở công nhân theo hướng công nghiệp hóa 
3.2.1. Yêu cầu của các tiêu chí: Phản ánh được cốt lõi, bản chất của các 
thành phần trong quá trình cung ứng nhà ở và mối tương quan qua lại 
giữa các thành phần; có thể đo đạc khách quan, có thể kiểm chứng; có 
cơ chế phản hồi, nghĩa là phải giúp tạo ra một sự thay đổi hành vi nào đó 
từ phía cộng đồng ở cấp độ cá nhân và tổ chức. 
 18 
3.2.2. Cơ sở xây dựng nội dung hệ thống tiêu chí: gồm 18 tiêu chí chia 
thành 4 nhóm: 
TT Nhóm tiêu chí Mức độ cần đạt được 
I. Nhóm tiêu chuẩn về quy hoạch, môi trường. (5 tiêu chí) 
1 Sử dụng năng 
lượng sạch 
Khai thác tối đa năng lượng tự nhiên sẵn có 
như nắng, gió, nước mưa đem lại hiệu quả 
kinh tế cao, góp phần bảo vệ môi trường và 
gìn giữ nguồn tài nguyên thiên nhiên. 
2 Sử dụng tài nguyên Sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường, 
vật liệu tự nhiên sẵn có tại địa phương. 
3 Giảm tiêu hao năng 
lượng, môi trường ở 
trong lành 
Khả năng cách nhiệt, cách âm, chống thấm, 
chống ẩm của vật liệu tạo nên kết cấu chính. 
4 Khoảng cách tới 
khu công nghiệp và 
hệ thống dịch vụ 
công cộng 
Đảm bảo sự hợp lý đối với nhóm ở như: chi 
phí từ 10 - 15 phút tới nơi làm việc và hệ 
thống dịch vụ công cộng sẵn có của đô thị 
có thể sử dụng. 
5 Phù hợp với khu 
vực, cảnh quan 
xung quanh 
Quy mô khu ở không tạo sức ép lên hạ tầng 
kỹ thuật, hạ tầng xã hội, gắn kết với không 
gian và cảnh quan thiên nhiên của khu vực. 
II. Nhóm tiêu chuẩn về kinh tế - kỹ thuật. (5 tiêu chí) 
6 Tái sử dụng cấu 
kiện 
Khả năng lắp lẫn của cấu kiện tại các vị trí 
khác nhau trong quá trình biến đổi, phát 
triển mở rộng của nhà ở. 
7 Giảm thời gian xây 
dựng 
Giải pháp thi công sớm đưa công trình vào 
sử dụng để tăng hiệu quả nguồn vốn đầu tư. 
8 Trọng lượng cấu 
kiện 
Cấu kiện có trọng lượng nhỏ để giảm chi 
phí về nền móng, kết cấu và nhân công xây 
 19 
dựng. 
9 Khả năng tự xây Cấu tạo đơn giản, kích thước cấu kiện gọn 
nhẹ có thể sử dụng lao động thủ công. 
10 Tính hợp lý của 
cấu kiện 
Niên hạn sử dụng của các cấu kiện so với 
niên hạn của công trình, bền vững với biên 
độ nhiệt lớn, độ ẩm cao của khí hậu, nền đất 
yếu, độ mặn, xâm thực.v.v... 
III. Nhóm tiêu chuẩn về xã hội. (4 tiêu chí) 
11 Khả năng biến đổi Khả năng linh hoạt - mở rộng của nhà ở đáp 
ứng nhu cầu sử dụng nhưng vẫn đảm bảo 
các quy chuẩn, tiêu chuẩn. 
12 Khả năng sinh lợi Không gian làm kinh tế gia đình để tăng thu 
nhập hoặc không gian cho thuê để giảm chi 
phí trong sử dụng nhà ở. 
13 Khả năng hòa nhập 
với cộng đồng 
Nhóm đối tượng, không gian công cộng ở 
khu vực xung quanh. 
14 Khí hậu môi trường 
ở 
Đảm bảo khối tích phòng ngủ 24 - 
27m3/người, diện tích ở tối thiểu 5m2/người; 
giải pháp mặt bằng, mặt đứng về tổ chức 
thông thoáng, chiếu sáng tự nhiên, hạn chế 
hấp thụ nhiệt. 
IV. Nhóm tiêu chuẩn về tổ chức khu ở, kiến trúc nhà ở. (4 tiêu chí) 
15 Tính mềm dẻo và 
hợp lý của mặt 
bằng 
Giải pháp bố cục giữa không gian bất biến – 
ít thay đổi hay không thể thay đổi và không 
gian đa năng có thể biến đổi; nâng cao hệ số 
sử dụng đất, mật độ xây dựng.v.v... 
16 Quá trình phát triển 
khu ở 
Giải pháp phân kỳ xây dựng nhà ở và hệ 
thống dịch vụ công cộng phù hợp với thu 
 20 
nhập, nhu cầu sinh hoạt của công nhân. 
17 Quy mô công trình Sự phù hợp số tầng nhà với giá trị đất của 
khu vực ở, giá thành xây dựng, khả năng 
thu hút nguồn vốn đầu tư của toàn xã hội 
cũng như giải pháp kết cấu. 
18 Phù hợp nhiều 
nhóm đối tượng ở 
Tạo lập không gian linh động để đáp ứng 
quá trình mở rộng, phát triển của nhà ở; 
đảm bảo tính độc lập, khép kín của căn hộ. 
3.3. Giải pháp quy hoạch khu ở 
3.3.1. Giải pháp khu ở gắn với đô thị 
- Đối với nhóm khu công nghiệp ở ngoại thành: khu ở kết hợp với 
nhóm dân cư phục vụ khu công nghiệp tổ chức thành các đơn vị ở. 
- Đối với nhóm khu công nghiệp ven đô thị: tận dụng 20% quỹ đất ở 
trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới. Ngoài ra cần tổ chức 
bên cạnh khu công nghiệp những khu nhà ở dành cho công nhân. 
 - Đối với nhóm khu công nghiệp gắn với khu đô thị: khu nhà ở cho 
công nhân đan xen trong các đơn vị ở của khu đô thị mới. 
Trung t©m ®« thÞ 
Nhãm ë
Tr- êng tiÓu häc
Trung t©m phôc vô c «ng céng vÖ tinh
Liª n hÖ g iao th«ng
KCN ë k h u v ù c n g o ¹ i t h µ n h
Khu ë ®« thÞ Nhãm trÎ
KCN ë k h u v ù c v en ®« t h Þ
Trung t©m khu ®« thÞ 
KCN g ¾n v í i k h u ®« t h Þ
Khu c «ng nghiÖp
g h i c h ó :
v ï n g ®« t h Þ
¶ n h h - ë n g
r a n h g i í i ®¬ n v Þ ë
r a n h g i í i ®¬ n v Þ ë
r a n h g i í i ®¬ n v Þ ë
v ï n g ¶ n h h - ë n g
®« t h Þ v Ö t in h
v ï n g ®« t h Þ
¶ n h h - ë n g
r a n h g i í i k h u ë
v ï n g ®« t h Þ
¶ n h h - ë n g
v ï n g ¶ n h h - ë n g
c ñ a k h u ®« t h Þ
 21 
3.3.2. Giải pháp khu ở gắn với khu công nghiệp: đề xuất 03 giải pháp 
quy hoạch khu ở gắn với 3 nhóm khu công nghiệp. 
3.3.3. Tổ chức không gian khu ở 
- Đề xuấ